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“后冯仑时代”万通地产押注新能源,能否突破困局?
房产
08-02 08:58 0 阅 10w+
原创 蓝鲸房产 李逗

当中国恒大(03333.hk)、龙湖集团(00960.hk)等房企纷纷改名撕去“地产化”标签之时,昔日“老大哥”北京万通地产股份有限公司(600246.sh,下称“万通地产”)早在十年前便在“去地产化”道路上一骑绝尘。但十年间,当同时期的房企纷纷加速迈入千亿军团时,万通地产的营收却在30亿至50亿元的区间上下起伏,离角冠之位越来越远。

日前,万通地产公告称,拟收购星恒电源股份有限公司合计78.284%股权,交易总价款约为31.7亿元,后者主要瞄准新能源汽车和轻型车市场。从万通地产上半年仅22.77亿元的营收来看,如此大手笔买入与主业毫无关联的标的公司,究竟意欲为何?这也触动了上交所的敏感神经。7月30日,上交所针对此次交易下达问询函,要求其说明交易合理性、控制标的公司风险、重大投资风险等内容。

多年来,由冯仑掌舵下的万通地产,一直对外宣称要放弃房地产业务做转型,但错过了房地产黄金周期的万通地产,并没能在其他领域站稳脚步。如今举公司之力“押宝”新能源领域,会给万通带来新的发展气象么?多重转型路径下,万通又能否突破转型迷局?

万通人事变奏  “去地产化”始末

1993年由万通集团投资创立于海南的万通地产,是北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制企业。在时代机遇下,万通在海南开发里获得了“第一桶金”,随着万通地产便步发展快车道,以冯仑、潘石屹、易小迪、王功权、刘军、王启富组成的“万通六君子”曾成为行业的代表性人物。但随着海南房地产市场泡沫破裂,万通地产内部经历了一场人事地震,“万通六君子”除冯仑外均相继离开。2003年,冯仑正式成为了万通地产的实际控制人。

2004年,冯仑便公开表达了对住宅业务的悲观态度,并宣布未来万通地产将偏重商业业务。在冯仑的领导下,万通地产已不是一家地产开发企业,而是成为一个轻资产的新型投资平台。在房地产开发、工业地产、基金管理和资产管理四大投资板块中,资产管理和基金业务是冯仑敲定的未来重头戏,也是他给万通地产的重新定位。

2011年,万通地产正式宣布向商用物业转型,称未来5年(至2015年),商用物业开发面积将超过100万平米、总投资约150亿元,持有投资级商用面积超过50万平米,目标年租金收入11亿元。但直到2015年万通地产的商业项目租赁收入只有1.87亿元,2016年该收入降到1.58亿元,这离2011年提出的年租金收入11亿元的目标相去甚远,这也意味着万通地产转型的失败。

业绩长期不佳以及规模停滞不前,使得万通地产公司的股权成为资本角逐目标。近年来,万通地产控制权风波频繁引起业界侧目。2014年8月8日,万通地产董事会重组,嘉华控股通过高比例收购万通地产非公开发行股份,成为万通地产控股股东。蓝鲸房产查询企信宝显示,目前嘉华控股持股比例35.66%,万通控股持股30.30%。此后,冯仑系人马撤出,嘉华系正式上位。而随着新任管理层的上任,万通地产也随之越来越淡出地产业务。

不可否认的是,与冯仑曾设想的悲观态势不同,在万通地产忙于转型之际,房地产业迎来了罕见的“黄金岁月”,与万科(000002.sz)、SOHO中国(00410.hk)的资产与利润规模成倍扩张的胜景相反,万通地产的业绩却停留在原地踏步阶段。

对于此类“去地产化”的转型,昔日“万通六君子”之一的soho中国董事长潘石屹对蓝鲸房产评价表示,“房企转型到不相关领域的风险还是很大的,包括SOHO中国的转型也是围绕房地产业务。”而对比万通来看,最近5年来,当同时期的房企纷纷加速跑入千亿阵营,万通地产仍在20亿至50亿元的营收区间浮浮沉沉。

显然,无论是冯仑时代或是嘉华系入主,都没能帮助万通地产真正实现转型。

押注新能源 能否突破经营困局?

转型之路频频遇阻下,万通把火力瞄准了新能源市场。日前,万通地产公告称,其拟收购星恒电源股份有限公司合计78.284%股权,交易总价款为31.7亿元左右。而后者主要瞄准新能源汽车和轻型车市场。

对于此次收购的原因,万通地产表示,“此次交易是对公司发展战略的践行,交易完成后,星恒电源将纳入万通地产合并财务报表范围,万通地产将增加新能源电池业务。”但从实际数据来看,这一转型动作依然有较大风险。

据公告披露显示,2018年上半年,万通地产实现营业收入22.77亿元,而此次交易额31.7亿元已远超上半年营业收入。但大手笔豪掷新能源市场,万通地产看中的这笔资产又能否挽救公司发展困局?年报显示,2017年年末,万通地产的经营性现金流为9.82亿元,而至2018年年中却下降了7.58亿元至2.24亿元。

易居中心总监严跃进认为,新业务的投资,往往前期效果不错,但后续经营表现其实不见得会很好,容易使得沉淀资金的规模增大,是此类企业需要警惕的问题。

但由于万通地产此次收购的标的公司业绩不甚理想,这也为其进军新能源市场的前景带来一些不确定性。据星恒电源2017年财报显示,星恒电源2018年一季度营收仅为3.08亿元,为2017年全年营收的21.45%。另一方面,星恒电源也有着财务数据严重不匹配的潜在风险。数据显示,2017年净利润2.02亿元,较上一年度增加94%,营业收入14.36 亿元,较上一年度增加41%。但其毛利率为26%,较上一年度增幅不大,公司未来业绩增长不容乐观。

上述潜在风险也引来了上交所的关注。7月30日晚间,上交所下达问询函要求披露公司详尽的业务经营情况及经营风险。

严跃进认为,新能源为中国制造业相关附属产业,部分新能源也直接和中国制造2025等大战略进行了挂钩,所以本质上说此类产业的机会较大。但他强调,“难点也有很多,类似能源概念,包括绿地等企业也进行过投资,但业绩波动是比较大的。”

亿翰智库研究中心主任张化东也向蓝鲸房产表示,万通的转型不属于资本层面上的操作,而是作为地产公司,在规模没有得到发展下的一个被动转型。不过,相对成熟的其他业务模式而言,地产的业务模式相对比较简单。万通在“简单的”地产业务没有做好的情况下,现在尝试新产业,可能难度会更大。

几经求索 万通转型迷途路在何方?

近年来,在地产主营业务业绩不振之下,万通地产不断谋求转型。2015年1月,该公司宣布将主营业务调整为介入基于互联网的文化、娱乐新兴产业。错过“房地产风口”的万通地产,希望通过重组赶上“互联网+”风口。但这场历时半年的重组筹划最终“因与多家互联网公司谈判存在较大分歧”而宣布终止。

在2015年嘉华控股成为控股股东后,“后冯仑时代”的万通地产又开启了新一轮转型计划,从地产主业走向“第三产业”转型之路。在2016年年报中,该公司即称将尝试各种资源对接,积极探索服务业与房地产的结合,实现房地产业务向地产金融服务型的第三产业转型升级。

然而,在几经探索下,截至目前,万通的地产业务依然占据较大比例。据2017年年报显示,房地产销售在万通地产营收中的占比依然高达92.4%,物业出租占比仅为5%。

对于万通地产的转型,张化东分析认为,万通在自己比较看好的领域做了很多尝试。但是现在看来效果不是很明显,其实开发商做转型的大部分属于大型开发商,此类企业具备一定的转型基础。但对于小的开发商而言,这种被动的转型比较困难。

同策机构总监张宏伟向蓝鲸房产表示,任何一个企业转型的诉求肯定是多元的。首先业务布局需要平衡住宅市场周期的考虑角度。除住宅业务之外,商业、文旅、新能源等,不把鸡蛋放在一个篮子里。其次,多元化是比较好的一个拿地机会,能够在核心城市以一个比较低的成本拿到地。第三点,对于新兴产业而言,国家层面也会给予一定的支持,但是从住宅角度来讲不一定有这样的条件,这对企业而言是一个好的融资模式。

对于未来会如何突破转型,蓝鲸房产致函万通地产,截至发稿前暂未收到回应。对于多年谋求转型,却始终未能实现突破的万通地产而言,新能源能否成为破局之力,尚需市场检验。

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