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6家房企融资遭中止,阳光城发行8%高成本永续债
房产
07-09 08:33 0 阅 10w+
原创 蓝鲸房产 霍温洁

2018年金融监管延续趋严态势,房企融资渠道持续收紧。据同策研究院监测,2018年6月,40家典型上市房企融资金额折合人民币共计506.85亿元,本月融资总额虽有小幅回温,但依然处于低位运行。同策研究院首席分析师张宏伟指出,房企融资渠道越来越窄,境外发债难、监管趋严,使得融资情况不容乐观。

在监管层对房企发债资金用途监管升级的背景下,房企发债中止或推迟的情况明显增多。根据蓝鲸房产不完全统计,6月以来包括融侨集团、保利置业(00119.hk)、金融街(000402.sz)、天房瑞城、云南城投(600239.sh)、泰禾集团(000732.sz)融资产品纷纷遭到中止。

此外,伴随着国内外融资渠道收紧,房企市场化融资渠道的融资成本有所提高,其中,融资成本最高的是阳光城(000671.sz),其于2018年6月7日发行的10亿元“2018年度第一期中期票据(永续中票)”,利率为8%。这也是本月以来永续票据再度流入房地产的特殊案例。

融侨、保利等6家房企发债遭中止

今年以来,国内频频收紧融资渠道。银监会严禁资金违规流入房地产、“资管新规”落地打破刚性兑付、信托资金也无法违规进入楼市之后,6月底,发改委下发《通知》规范房企境外发债,再度加剧房企融资难度。

根据同策研究院监测,2018年6月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元,环比5月增加12.34%。从走势来看,40家监测房企的融资金额在2018年5月骤降,6月融资总额虽有小幅回温,但依然处于低位运行。

同策咨询研究院研究员陈朦朦认为,房企资金将面临严峻考验,境内外融资难度均加大,同时各类融资方式占比也发生了巨大变化。

数据显示,6月房企发行债权融资总额达499.75亿元,占融资总额的98.60%,环比上升11.05%。其中,公司债融资总额为187.57亿元,环比增加221.48%,融资总额占比36.97%,位居第一。值得注意的是,虽然发行公司债的融资金额较上月大幅上升,但多为已过审公司发行第二期、第三期公司债券,实际新增发债金额并不乐观。

随着监管层对房企发债资金用途监管升级,多家房企公司债被中止审核。海通证券报告显示,2018年截止到6月8日,房企公司债通过发审会共24家,发债总额为1125亿元。而中止次数则达到21次,其中,碧桂园(02007.hk)、花样年(01777.hk)、美的置业、广东珠江中止两次,中止金额1510亿元,中止金额已经远超通过金额。

据蓝鲸房产不完全统计,6月份,包括融侨集团、保利置业、金融街、天房瑞城、云南城投、泰禾集团融资产品纷纷被中止。6月22日,融侨集团拟发行25.1亿元的一笔商业资产支持证券ABS计划状态变更为“中止”;6月19日,保利置业的一项额度为15.14亿元的购房尾款ABS中止;6月15日,金融街拟发行的50亿元公司债券被中止;6月15日,天津天房瑞诚的一笔9.98亿限价房委托贷款债权ABS出现中止;6月13日,云南城投拟发行25亿公司债显示中止;6月11日,泰禾集团的70亿再融资非公开融资计划中止审查。

安居客首席分析师张波对蓝鲸房产分析表示,2018年上半年房地产行业总体融资环境趋严,除了对银行本身加强住房信贷管理,提高对贷款风险防范外,对于基金、信托、债权发行统统加强了管理。如今,除了龙头房企在融资上有一定优势外,中小房企的融资难度将越来越大。

此外,6月底发改委再次加强房地产企业境外发债,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,阻断房企“蓄水”的重要渠道。

数据显示,6月境外发行占比进一步走低。在6月发行的公司债中,境内发行161.10亿元,境外发行26.47亿元人民币(4亿美元),境外发行占比仅为14.11%,而上月境外发行占比31.45%。

陈朦朦认为,由于企业外债的重大改革,限制了境外投资境内房地产,房企寻求境外融资难度系数持续攀升。

阳光城8%利率永续债 被称“豪赌式融资

在发债难度增加的情况下,房企市场化融资成本还在走高。在已披露的数据中,6月份房企融资成本最低的一笔是万科于2018年6月29日发行的2018年度第二期超短期融资券,发行金额为20亿元,利率为4.25%。融资成本最高的是阳光城于2018年6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据(永续中票),利率为8%,市场普遍利率为5.5%-7.5%。这也是本月永续票据再度流入房地产的特殊案例。

永续票据,也叫无期票据,是非金融企业(发行人)在银行间债券市场发行的无固定到期日、可递延支付利息的中期票据。永续票据产品在满足一定条件下可计入权益,提高发行人自身权益水平,能够帮助发行人改善资产负债结构与财务指标且不摊薄股东权益。永续债曾经一度成为上市房企热衷的融资方式,中国恒大(03333.hk)和碧桂园(02007.hk))曾经都发行过数百亿的永续债。

陈朦朦指出,永续债有可能成为利润“黑洞”。企业若不能在一个时间段偿还债务,重设的利率也会不断飘高,未来这些资金的成本将进一步侵蚀利润。她表示,永续债一般前两年利息会比较低,房企若在两年内还清则影响不大,但阳光城起始票面利率已经高达8%,这无异于是一场“豪赌式”融资。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉蓝鲸房产,从融资的角度看,积极和银行形成战略合作,是企业降低负债同时改善现金流的一个很重要体现。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚对蓝鲸房产表示,除非未来REITS等资产证券化项目逐渐出现,否则融资的难题在短时间内难以得到解决。

“防风险、降杠杆”的政策形势还在持续,融资渠道全面收紧,房企如何在这场规模竞赛中同时打赢“资金”战将变得尤为重要。

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