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不断增持难敌市场消沉,旭辉“规模之路”挑战重重
房产
07-05 08:33 0 阅 10w+
原创 蓝鲸房产 石青玲

7月3日晚间,旭辉控股(00884.hk,下称旭辉)创始家族林氏家族信托再度增持了公司25,812,950股,总代价为1.55亿元,这是林氏家族信托继4月底5月初之后,第三次买入旭辉股票。

旭辉董事长林中对媒体表示:“只要市场大幅低估旭辉股票,我们就增持。”而市场正如林中所言,不看好旭辉股票,这并非毫无缘由。虽然从百亿到千亿,旭辉仅用了6年的时间,但在销售额不断提高的背后,旭辉权益占比不断走低、标准化体系搭建不完整等问题开始浮出水面,这让旭辉的规模之路布满荆棘。

权益占比连年走低

在宣布增持的当日,旭辉发布了前6月的业绩。数据显示,2018年前6月,公司累计合同销售额达660.3亿元,完成全年销售目标的47.2%,同比增长40%。

一组靓丽的数据,但市场却对此发出了质疑。根据第三方统计机构克而瑞发布的榜单,倘若按照权益销售额的统计口径,2018年上半年,旭辉的销售额仅有350.8亿元,同比增长24%,位列榜单第29位,较去年同期下滑4位。

通常,权益销售额反映的是房企项目实际所占股权的比例,一般持股50%以上的项目才可纳入合并范围,其销售产生的回款才可以计入报表。因此,行业普遍认为,权益销售比例越高,实际销售的金额越高,实际回笼的资金也就越多。也就是说,权益销售额是销售业绩最真实的反映,能更客观地显示房企实力。

但近年来,旭辉的权益销售额占比较低却持续走低。虽然旭辉对此予以了否认,但蓝鲸房产根据年报梳理,2014–2017年,旭辉的合同销售金额为212亿元,302.1亿元、530亿元、1040亿元,其中权益销售金额为164亿元、201亿元、292亿元、550亿元,占据合同销售额的比重则分别为77%、66%、55%和53%,其权益销售额走出一条下滑曲线。而根据中信建投证券的报告,旭辉2014–2017年合作项目的总数在不断增加,分别为5个、20个、26个和53个,占公司当年总项目数的50%、80%、72.2%和67.9%,占比较高。

对此,克而瑞在一份研究报告中指出:“其他千亿房企权益销售基本都能占到70%或以上,旭辉需要适当提高权益占比。”

连年走低的权益销售额占比与其拿地方式不无关系。多年来,旭辉一直毫不掩饰对规模的渴求,从96亿元到1000亿元,旭辉仅用了6年的时间。2017年,刚刚迈过千亿门槛,旭辉便宣称“再用五年时间进入行业TOP8,规模至少达到3000亿。”此时,旭辉的行业排名为第18位。

来源:同策研究院

为了实现规模的扩张,合作拿地与开发成为了旭辉的“利剑”。据蓝鲸房产不完全统计,仅2018年上半年,旭辉的“朋友圈”里就新增了宝龙地产(01238.hk)、首创置业(02868.hk)、美的置业等多位合作伙伴。此外,同策研究院的一份数据也显示,2015年以后,旭辉新增土地权益占比逐年降低,2015年-2017年,其新增土地权益占比分比为54%、45%及42%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产分析认为:“权益占比较低会带来两种不好的影响:第一是会让外部投资者认为企业销售数据有水分,进而增加质疑和不信任感。第二是现金流等方面会出现新问题。”

实际上,合作拿地与开发是房企近年来的常态,它既可以规避风险,也可以助力企业规模迅速扩张,但近来,合作开发中权益占比较低的问题已经引起了企业的重视。

7月4日,有媒体报道碧桂园集团(02007.hk,下称碧桂园)叫停三四五线城市“全覆盖”战略,用规模换取现金,对此碧桂园回应道:“由于去年合作项目太多,碧桂园自身权益占比在下降,因此碧桂园现在开始追求权益销售额,减少不操盘、做财务投资的项目,增加自身可以操盘的项目。”

旭辉将会采用什么样的方法来提升权益呢?对此,旭辉向蓝鲸房产回复道:“2018 年旭辉在拿地方面做到了‘扩土储、增权益’,上半年拿地金额权益比超过60%,呈逐步向上趋势。”显然,旭辉也已意识到权益占比对于一家房企的重要性。

以股代息 何解资金之忧?

令投资者不安的另一个消息是,在公布业绩的第二天,旭辉公布了以股代息计划,于2018年7月3日,向合格参与者发行88.84万股行使购股权,每股发行价1.478-1.77港元,较6月29日收市价4.99港元折让逾64%。此外,根据此前计划,旭辉于7月3日还配发了1596万股股份,占已发行股份0.206%,每股发行价6.378港元,较6月29日收市价4.99港元溢价27.82%。这在本质上是一种融资行为。

而在7月3日,旭辉刚发布公告称,公司获得一笔不超过5亿港元的2年期贷款。此外,今年4月份,旭辉又连续发行了两笔共计8亿的美元债,利息分别为6.375%和6.875%。

旭辉的资金问题再度摆在了市场面前。蓝鲸房产梳理旭辉过往年报发现,在销售额实现跨越式增长的同时,旭辉的净利润却表现不佳。数据显示,2014–2017年,旭辉的营收从161.8亿元、182.3亿元、222.2亿元增加到318.2亿元,但其净利润仅从18.61亿元、20.95亿元、28.24亿元增加到40.82亿元。除此之外,如果扣除表外项目业绩,其近3年复合增长率为32%,远低于未扣除表外项目业绩前45%的复合增长率。而2014年以来,旭辉的资产负债率也一直在上升,2016年一度达到80.47%,2017年略微降低至77.43%。

在盈利能力不理想的状态下,2018年国家多举措拧紧了房企融资的“水龙头”,防止各路资金变相进入楼市。7月2日,新一届中国国务院金融稳定发展委员会成立并召开会议,从会议内容来看,房企融资于年内放松是小概率事件。

资金从紧的态势并未阻挡旭辉扩张的步伐。2017年7月11日,旭辉正式对外发布“新五年计划”,宣布在 2017年-2021年“第二个五年战略计划”期间,旭辉计划实现“百亿利润、三千亿规模、千亿市值”的战略目标,预定每年复合增长率约40%,进入行业TOP8,成为第一方阵房企。

为了实现规模的增长,旭辉集团加紧拿地步伐。根据克而瑞的数据,2018年上半年旭辉新增货值为1604.6亿元,拿地金额为367亿元,超过中国恒大(03333.hk),位列行业第七。而据房地产业内人士透露,旭辉、中南置地(000961.sz)等房企在二三线城市拿地动作比较疯狂,为了尽快拿到地,“不测算成本”就直接拿地。旭辉对此予以了否认,旭辉相关负责人表示:“对于每一块土地的获取,旭辉都坚持做到提前踏勘仔细分析,2017年旭辉每获取一块土地,平均要探勘100 块。”

不过失去了资金的支持,旭辉下半年的拿地增速及理想目标该如何保证?对此,旭辉回应说:“上半年完成660亿合约销售,同比增长40%;通常旭辉上下半年的推盘比例为1:2,今年下半年仍会进一步加快推盘节奏, 虽然面临调控政策,但旭辉会积极应对,一定确保完成全年销售目标。“

同时,该负责人还表示:“旭辉不盲目追求规模扩张,而是保持业绩和盈利能力,力求项目平均利润率达到12%以上。”

提速快周转 产品标准化略显不足

解决上述问题的唯一方法只有快周转,加快销售。

作为一家高增长的企业,旭辉的周转速度也一直要优于行业平均水平。蓝鲸房产梳理发现,从2013年到2017年,旭辉库存周转率依次为0.54、0.74、0.67、0.6及0.64,而行业平均水平依次为0.28、0.27、0.33、0.35、0.39。与此同时,旭辉的总资产周转率也高于行业平均水平。

公开资料显示,旭辉对于项目快周转有一套标准化的管理原则,称之为“8611”策略,即项目需在拿地8个月内开盘,首次开盘去化率达到60%,11个月内实现资金快速回笼周转。

但现实却是,2018年在融资收紧的大势下,包括碧桂园、中海地产、阳光城(000671.sz)等在内的多家房企都提出了加快周转速度的要求,7月2日,以坚守品质著称的绿城集团(03900.hk)也提出加快销售的要求,旭辉要想超越同行,朝着既定目标迈进,持续提速已是无可避免。

对于企业的提速节奏,旭辉并未给予正面回复,只是回复说:“是否采取快周转的策略,于旭辉而言,主要仍然在于平衡好速度、规模与品质。”

安居客首席分析师张波对蓝鲸房产表示:“要获得‘快周转’,必须要达到人、财、物三者的完美高效匹配。他指出,提速快周转企业需要具备快速的融资及资金回流能力;具备灵活高效的人力资源匹配能力;具备高超的规划、建设、开盘、交付等项目节点进度计划和管控能力。”

图片来源:同策研究院

但就第三点而言,旭辉在产品标准化体系的搭建上走得有点儿慢。同策研究院的一份报告指出:“旭辉住宅产品起步较早,虽然公司陆续研发了别墅、花园洋房、高层公寓等主要物业形态,但是每种物业形态还未形成一套完整的产品体系,需要进行整合和梳理。”

严跃进表示:“如果做到产品标准化会更容易促进快周转。因为产品标准化会带来营销工作的标准化,所以是利好快周转的。而非标准化的产品,在开发模式、营销层面上会有较大差别。”同策研究院也认为:“旭辉的目标是只做适度的产品标准化,对周转速度必然形成一定拖累。“

在房企冲规模的当下,千亿逐渐成为融资“门票“,但过往经验告诉我们,当房企规模到达一个新门槛之后,就必须重新梳理原有体系,否则这条路便会充满荆棘。未来,千亿的旭辉会发生哪些变化?值得关注。

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