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绿城中国全面加速回款,频繁提速失守品质底线?
房产
07-04 08:44 0 阅 10w+
原创 蓝鲸房产 窦洁

在房地产行业里,绿城中国(03900.hk,下称:绿城)曾是一个特别的存在,其创始人宋卫平是一个对产品有着近乎“理想主义”的老板,在他的高要求下,绿城收获了一批簇拥者。但在多轮房地产市场调控周期下,绿城的高品质并没能助其跑赢大市,公司曾一度陷入资金危机之中。直到2015年卖给中交集团,其资金问题才得以缓解。

加入中交集团之后,绿城一改以往慢周转风格频繁提速。7月2日,有媒体报道称,在绿城的一份备忘录中,要求员工加快销售,坚决执行“早销,多销、快销”的策略。同时,加大应收款项回款力度,“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,严格控制付款。

在地产业务提速的同时,绿城代建业务也在加速扩张。而频繁的提速进程下,各地多起维权案例不断发生。曾把品质视为生命的绿城,会否失守品质底线?而在中交集团掌舵之下,老绿城的痕迹正在淡去,新绿城又会走向何方?

中交集团入主绿城

1995年,时年38岁的宋卫平在浙江杭州创立了绿城。这个有着传奇色彩的地产风云人物曾带领绿城登上高峰,却也因他对品质近乎偏执的追求而错失市场时机,陷入危机。

2011年开始,受到房地产调控影响,绿城一度迈入破产边缘,虽然宋卫平立刻对企业做出调整,发力代建业务,但市场并未给他留下足够的时间,绿城进入至暗时刻。

蓝鲸房产根据公开资料梳理,2011年9月,绿城开始被破产的流言所困。2012年,九龙仓拿出51亿救援绿城,成为其第二大股东。2013年新疆项目遭遇合作方的恶意构陷,绿城再起纠葛。2014年新一轮房地产政策调控到来,绿城又一次面临考验。由此开始,一场关乎绿城生存之争的股权大战正式上演,争夺双方便是融创中国(01918.hk)和中交集团。

但某种程度上,根植于绿城骨子里的理想主义基因,也为这场股权暗战的走向埋下伏笔。在挑选“联姻”对象之时,绿城曾与融创中国经历过一次漫长和曲折的博弈,宋卫平称,由于开发理念上存在着较大差异,最终这场谈判也走向破裂。在终止了和融创的股权交易后,央企中交集团入股绿城中国,用60.15亿港元收购宋卫平、寿柏年以及夏一波合共24.288%的股权。三位创始人作为一致行动人,以18.538%的股份退居第三大股东。

彼时,宋卫平制定了一个美好的蓝图,“希望借助一定规模的央企进来,只是在董事会层面上负责中远期规划战略,但操作权仍是以绿城老团队为主”,基于这一美好想象,绿城把掌舵权交给了中交集团。

在2015年5月中交正式入主绿城后,企业却并未朝着宋卫平所预期的方向发展。过去三年来,伴随着绿城人事架构大换血,中交集团的份量越来越重。目前绿城的7名董事会成员名单中,有4位均有着中交集团背景。与此同时,上市公司绿城中国和子公司绿城房产的管控职能被合并,这使得上市公司加强了集权。

随后,昔日掌门人宋卫平带领着几位绿城老人转入蓝城业务之中。蓝城是2010年宋卫平委托曹舟南(如今为绿城总裁)筹备建设的代建公司,2014年9月,宋卫平将绿城没有上市的部分绿城建设更名为蓝城,绿城和宋卫平分别拥有蓝城35.4%和34.6%的股份,其余股东分享剩余30%的股份。

虽早些年因为蓝城与绿城代建业务有重叠而受到众多质疑,却未曾想,在2015年绿城卖给中交集团之后,蓝城却成了宋卫平的退路。而绿城多年的守门人寿伯年则以“清仓股票+离职”的方式,退出绿城历史。

加速快周转 但进展缓慢

在2015年10月,绿城与投资者的沟通会议上,中交建集团执行董事、财务总监傅俊元曾表示,绿城固有的问题是库存压力大、开发成本高、持有物业多、管理能力弱。这是绿城坚持高端品质的特性,但也是其发展的障碍。

因此,中交集团一直想为其加速。绿城总裁曹舟南曾公开表示,早在3年前,绿城中国的执行董事李青岸来到绿城开始,绿城就开始调整财务管控,为企业提速做准备, “以财务利润为核心,加速周转,实现有质量的增长”。

7月2日,据媒体报道称,在绿城的一份备忘录中,绿城要求员工加快销售,坚决执行“早销,多销、快销”的策略。加大应收款项催收力度,“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,严格控制付款。

但要为绿城提速并不容易。亿翰智库统计数据显示,2017年,绿城中国的存货周转率为0.31,而2017年榜单TOP100企业中,平均存货周转率为0.35, 其中,TOP1-20企业2017年平均存货周转率为0.61,相较之下,绿城中国的存货周转率依然有较大差距。再从总资产周转率来看,绿城中国的总资产周转率0.208,而2017年榜单TOP100企业平均总资产周转率为0.25,其中TOP20企业中2017年平均总资产周转率为0.41。绿城与同类房企周转差距同样不小。对于绿城中国的提高周转方面的具体计划,蓝鲸房产联系绿城相关工作人员,截至发稿前暂未收到回应。

从房地产行业大环境来看,进入2018年以来,房企们纷纷加大马达,2018年4月碧桂园连发三文,要求提高三四五线城市周转,最快三个月开工;阳光城坚持“高周转、低成本”策略;泰禾同样走高周转,追求六个月的开盘速度。群雄逐鹿下,绿城中国的快周转焦虑显然不轻。

为了在规模发展上更上一个台阶,一向在土地市场上低调谨慎的绿城开始了大批量扫货。据克而瑞统计数据显示,2018年上半年,绿城中国新增土地货值603.7亿元,是其去年1147.8亿元货值近一半。仅4月份,绿城中国便在德清、舟山、常熟这些三四线城市拿下多宗地块。

但对于三四线市场,绿城中国是存有阴影的。早在3-5年前,绿城中国便重仓布局三四线,却由于追求品质和周转较慢的血统,三四线城市增长速度缓慢,导致其毛利率仅为19.5%,远低于行业平均水平。对于这一点,绿城总裁曹舟南坦言道,主要是受三四线存货的拖累,“我们在三、四线城市的毛利都是在百分之十几的水平”。

据一位不愿具名的专家分析表示,对于此类走中高端慢周转的企业而言,想要快速跟上三四线市场的竞争步伐并非易事,需要在人才梯队、管理机制上都作出较大调整。

提速代建业务 失守品质底线?

在传统房地产业务提速缓慢进程中,绿城代建业务产生的高额净利润,则成为中交集团较为看好的板块。2016年开始,中交集团便开始对绿城代建业务进行大举整合,在2016年6月,绿城中国宣布,以9.49亿元收购宋卫平以及其他股东手中的蓝城代建资产全部股份,同时将蓝城其他业务出售予宋卫平。由此,宋卫平手中的蓝城仅剩下养老、农业、健康部分。同时,又对旗下代建业务资产绿城鼎益、绿城时代等公司进行了多笔股权收购,最终成立了绿城管理服务集团,用以发展绿城代建业务。

公告显示,今年1-5月,包括代建业务在内,绿城前5月累计取得合同销售金额约587亿元,代建项目所取得的销售金额为236亿元,占总销售金额的40.2%。其代建业务的价值由此可见一斑。

但在代建业务大肆提速中,绿城曾经坚守的品质防线却全线崩塌。今年5月份,绿城位于六安的项目遇到业主横幅抗议,而在前不久,绿城又因为杭州绿城富春玫瑰园、青岛绿城郁金香岸、即墨中航绿城·理想城三个样本项目登上了中国房地产报“315”期间发布的《2017年中国百强房企项目工程质量黑榜》,外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓是上此黑榜的主要问题。

业内人士指出,代建的房屋通常冠之以代建企业的名字,如果房屋出现质量问题,业主们首先投诉的往往是代建商。那么,代建业务存在的问题会否对绿城品牌口碑带来负面影响?答案无疑是是肯定的。

昔日的绿城中国曾在中国房地产历史上留下了浓墨重彩的一笔,其打造的多个住宅项目至今仍是业内学习的对象。如今,在大股东中交地产的带领下,老绿城的印记正在逐渐褪去,新绿城又将走向何方?

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