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六大房企踏错节奏拿”地王”,如今处境尴尬
房产
05-16 08:21 0 阅 10w+
原创 蓝鲸房产 王洁

调控大棒的威力开始显现。4月以来,北京、杭州、成都等多城市都出现土地流拍的情况。截至2018年5月1日,北京已流拍了6宗地块。此行情与房企前几年大手笔拿地的景象大相径庭。

2015-2016年楼市高温之际,房企在全国多城造下了多宗地王,尤以央企、闽企为甚。其中,仅在2016地王高发年中的9宗地王项目,就有6宗住宅用地,分别被绿城、中骏、阳光城、招商蛇口、绿地、天润承泽收入囊中。诸多高价地背后,房企对赌的是未来地价与房价上涨的预期,但放眼当下调控大局,这些曾经辉煌一时的地王项目却经历着前所未有的尴尬,昔日“地王”要如何自处?

 多城土地流拍 新房成交直线回落

4月24日,北京市两宗住宅用地流拍,分别是北京市房山区青龙湖镇中心区01-0010、0021地块,北京市门头沟区永定镇曹各庄桥户营村MC00-0016-061地块,两宗地均为限价房用地。至此,2018年来,北京市土地流拍数量累计达到6宗。

流拍现象不只出现在北京,4月以来,北京、杭州、成都等多城市都出现土地流拍的情况。5月2日,天津中新天津生态城一宗居住用地流拍,在这之前天津宁河桥北新区地块流拍。4月24日,杭州临安5宗住宅用地挂牌出让,其中2宗流拍,2宗底价成交。

对于这些土地市场爆冷现象,思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅告诉蓝鲸房产:“第一,从开发商经营的角度来说,限价、限购、限贷等措施导致其资金入口不畅,房企拿地肯定会更加慎重;第二,前两年房企在全国拿地比较积极,开发商手里储备了大量土地。所以,这个阶段对于他们来说,迫在眉睫的问题是去化库存,而不是进一步加码投资;第三,各个城市对不同属性的土地管理更加严格,比如北京、上海对商办的限制,也会导致土地出让困难。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:房企拿地比较谨慎的原因是,限价和房企拿地资金审核力度趋严所致。

企业拿地转向,通常意味着市场发生了变化。春江水暖鸭先知,不同于对限价风暴的预判不足,这一次开发商提前警觉了起来。

历经一年有余的调控之后,新房市场成交指标直线回落。云房数据研究中心数据显示,4月份,北京市一手商品住宅成交1157套,同比下降44.72%;成交面积17.94万平米,同比下降45.07%;成交总金额89.35亿元,同比下降40.97%。

6大房企“地王”项目处境尴尬

土地市场趋冷,新房成交回落,对于在前两年拿到“地王”项目的房企而言,踏错节奏之后要如何自处?

2015年10月,北京单价最高“地王”经过104轮激烈竞拍,落入葛洲坝地产的手中。彼时,经专家测算,凭借7.5万/平方米的楼面价,该地块成为北京单价“地王”,经业内核算预估,该地块的售价或将高达15万元/平米。然而截止到2018年5月以来的三年时间,葛洲坝地产仅有的两项动作是:2016年发布5G科技、2017年年底公布项目案名北京中国府。除此之外,该项目迟迟未有入市动作。

对于强调高周转的房地产行业来说,该地块的动作不得不说缓慢。据此,蓝鲸房产连线北京中国府营销负责人,对方称不方便接受采访。后经北京中国府置业人员回复,“目前项目还在走建委报批手续,预计今年年底入市,现在建筑的大致情况是高层已经封顶。”

蓝鲸房产梳理发现,北京中国府项目周边云集了紫辰院、龙湖西宸原著、懋源钓云台、泰禾西府大院等项目,售价均在120000-130000元/平米。就此推算,昔日“地王”的隐匿,或与价格获批难有直接关系。

而这还仅仅是众多高价地项目的一个剪影。2016年,趁着楼市火热之际,房企疯狂造“地王”。据不完全统计,作为中国房地产历史上的地王年,2016年30多个城市共刷出340宗单价、总价地王。其中,北京9宗地王项目有6宗住宅用地,包括绿城集团驼房营地王、招商蛇口南邵地王等。截止到目前,招商蛇口南邵地王尚处于“蛰伏”阶段;绿城集团五里坨地王则将49.5%的股权转让给了远洋集团,昔日“名震一时”的地王早已风光不再。

放下身段的“地王”

在上述地王遭遇尴尬的同时,也有一部分地王选择放下身段进入市场。

2017年8月5日,位于北京丰台区的中国玺以及昆仑域双双取得最新预售许可证(2017)95 号、96号。这两个项目也是“富贵出身”,2015年1月5日,华润、招商、深圳联新和致昌联合体以86.9亿元,溢价率均近50%的总价拿下该地。

然而,直到2017年8月才获批入市,其拿证过程也堪称波折。据了解,2016年10月份,昆仑域报给北京市住建委的销售均价是11万元/平方米,并未获批。2017年3月份,再次上报取证价格大约是10万元/平方米,较上次下调了1万元/平方米,但仍未成功。直到8月,才最终已9.5万元/平米的价格获批。

实际上,为了实现控制房价的目标,2017年北京报批新房预售价格一直暗设“8万元”红线。此次,昆仑域与中国玺以9.5万元/平米的价格获批,业内一致将其解读为8万元限价红线的解禁。

对于北京高价地的现状,郭毅表示:“有些高价地接受了政府的价格管理,低于预期的价格上市销售了,这样的一些项目销售速度比较快,比如中国玺、昆仑玉、金茂府等;还有一些项目还是期待政府在价格管理上能有放松,这样的项目基本还未上市。”

可见,地王入市缓慢背后是与政府限价的博弈。对此,严跃进建议道:“建议对于楼盘的定价进行客观分析,尤其是应该确定一个盈亏平衡点,这样在价格申报上更容易说服政府审批部门。”

地王总能解套,但所谓“上有政策下有对策”,限价之下,为了应对折价入市带来的利润损失,部分背负着高期待入市的“地王”项目重新回到了毛坯交房时代。“这对市场来说是一种倒退”郭毅如是说。

 

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