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中小房企争相赴港上市,资本市场会不会买账?
房产
05-11 08:14 0 阅 10w+
原创 蓝鲸房产 石青玲

行业洗牌之下,拿地与资金的话语权不断向规模房企倾斜,中小房企生存状况日益恶劣。在行业集中度不断提高,楼市调控持续加码及内地融资不断收紧的今年,要么做大要么被吃掉,这种现象会愈演愈烈。

近日,大发地产、弘阳地产等多家房企向港交所提交了IPO申请,这其中既有A股IPO放行缓慢的原因,也有借此打通境外融资通道的希冀。根据招股书披露,这些房企经营情况均一般甚至较差,于他们言,这步路许是资金危局下的无奈之举,但上市真能成为救命稻草吗,很难预料。

A股放行缓慢 房企转投港股

赴港上市潮的到来与2017年12月15日,港交所“同股不同权”重大改革有直接关系。这一改革下,港交所允许同股不同权的公司赴港上市,并确保融资不会对企业掌管权造成影响。此类企业赴港上市,港交所也设定了一定的门槛,比如,最低预期市值达到400亿港元,或者最近一年财政收入不低于10亿港元。

与A股相比,港股IPO显然宽松的多,这一催化剂直接导致中小企业大批赴港上市的兴起。

根据证监会公布的最新A股IPO排队消息,万达商业、金辉集团、富力集团、首创置业等房企排名均出现下滑。从排名上来看,大连万达商业地产、广州富力地产、同策房产咨询、金辉集团、首创置业分列94、95、96、97和99位,较上次截至3月22日的排序,均大幅下滑16位。

其中,万达商业于2015年9月申请上市,在A股排队上市时间已经2年零8个月。而富力集团更是在2007年到2013年期间,4次冲刺A股均以失败告终。2015年8月,富力再次冲击A股,至今仍在排队。

有消息称证监会对IPO企业有两项审核标准:IPO在审企业,近三年I净利润合计要超过1亿元,且最后一年超过5000万,不达标者,要么选择撤回,或接受现场检查;第二,IPO新申报企业,主板要求最近一年净利润超过8000万,创业板不低于5000万。

“内地资本市场对于房地产开发企业的门槛和要求从未有过根本松绑,甚至有收紧的态势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是分析。

因此,中小型房企寻求上市,无一例外地指向了港交所。

年内多家中小房企递交上市申请

4月4日,弘阳地产披露招股书,向港交所正式迈出上市第一步;4月26日,大发地产向港交所递交上市申请;除此之外,素有“小中粮”之称的中梁地产最近也被曝出有上市计划。

“从去年开始,房地产企业有一轮明显的上市潮,这与整个商业银行资金面从紧,房企间接融资不易有关。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚对蓝鲸房产表示。

对于此轮中小房企上市潮,严跃进分析道:“一方面,这是因为市场竞争的逻辑在于,无规模即无市场,靠单纯的项目销售难以快速做大规模,而IPO计划等其实是有较好的机会的,所以是企业快速做大规模的一个模式。另一方面,在国内楼市调控持续严厉的背景下,中小房企陷入了资金的困境,这将促使其积极谋求新的融资平台。”  

在规模与资金的双重驱动下,中小房企走上了上市之路。

假设成功上市,资本市场会不会为其买单?

根据5月3日,大发地产披露的招股文件显示,大发地产2015年到2017年的营业收入分别为6.77亿、6.57亿及44.14亿元,纯利由2015年的人民币53.4百万元增至2017年的人民币151.6百万元。

尽管销售数据在向好,但利润率却不乐观。根据中原地产统计数据,2017年房地产行业主流企业平均净利率高达12.4%,但2015年至2017年大发的毛利率与纯利润率却与行业相悖,持续走低。数据显示,2015年—2017年,该公司毛利率分别为15.9%、18.1%和14.9%;纯利润率分别为7.9%、3.3%、3.4%。

“弹药”不足难言盈利。蓝鲸房产梳理发现,截止到2018年2月28日,大发共拥有24个多元化的项目组合,包括20项住宅物业、3栋商业综合楼及1个办公楼层。上述所有项目中,5个项目位于上海,19个项目位于江苏省、安徽省及浙江省。而其总土储仅为172.03万平方米,且安庆、温州两个城市就占到总土储的58.63%。

与此同时,近三年来大发地产的净负债率飙升,由2015年的196.5%上升至269.8%。同时,2017年其总流动负债为73.07亿元,而其货币现金仅有3.77亿元,年内大发尚未使用的银行贷款额度也只有6.8亿元。另值得注意的是,在公司今年需要支付的各类款项中,仅贸易应付款就达到12亿元以上。其偿债压力足见一斑,而公司也在招股书中披露,上市融资所得将有一部分用于偿债。

假设大发地产成功上市,资本市场会否为其买单?江瀚表示,“毕竟现在整个国家的房地产主基调都是房子是用来住的,不是用来炒的,房地产企业必须要逐渐学会,在一个比较平稳的状态下发展。所以,未来的话资本市场可能对房地产企业并没有那么看好。”

对于中小房企而言,此轮上市或许是一个“不成功,便成仁”的选择,但之于残酷的资本市场来看,上市未必能成为救命的稻草。

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