日前，蓝鲸地产报道的一篇名为《绕道三四线市场决胜局，保利能否如愿重回前三？》的文章发布后受到市场关注，业内人士指出保利在三四线市场销售环节存在违规现象，蓝鲸地产对此展开调查。

西安营销乱象：全款优先、捆绑销售

根据业内反馈的问题，蓝鲸地产电联西安当地中介机构进行核实求证，对方称“如果要贷款的话，就不要考虑这个项目了。”

随后，蓝鲸地产以购房人身份联系到多位西安当地机构和相关从业人员进行查证，对上述项目全款优先购买以及捂盘惜售行为均有耳闻。并且经多方求证发现，西安提高首付比例，甚至全款购房已是常态。

据中世咨询数据显示，保利·天悦是保利在2017年上半年以每亩最高价拿到的住宅用地。项目位于西安市高新区，均价约17000元/平米。随着西安市场升温，保利天悦一时间变的炙手可热。

在事发前不久，西安市房屋管理局已明确发文规定，要求房地产开发企业不得捆绑搭售或迫使购房人接受有偿服务，但保利却在明知不可为中，暗自操纵着销售的方向。

蓝鲸地产持续追踪采访发现，自2017年以来，西安楼市四次出台楼市调控政策稳定房价。而在预售、备案参考价、网签等环节被限制之下，开发商们便开始拿首付做文章，2017年下半年开始，西安新房市场出现筛客现象，首付从六成、七成，最终演变为全款优先购房的畸形状态。

业内专家表示，筛客的现象近年来已少有发生，西安是由于近两年人才引进带来的突发性上涨导致供需不平衡，引发此类违规操作。但企业端为了回款进行这种违规操作，对于市场会造成恶劣影响，对于自身品牌形象也是减分的做法。

群雄逐鹿下，稳健系保利错失先机

随着西安楼市的逐步火热，全国排名前三十的品牌开发商已悉数来到西安。其中，有类似保利、万科、龙湖等长久扎根西安的房企，也有碧桂园、恒大、融创、中南、绿城等因全国化布局而进军西安的企业。

保利2012年便已布局西安楼市，但在6年时间内仅铺开10个项目，踏错市场节奏，使保利失去了原有的先发优势。

西安某中介顾问表示，虽然保利入驻西安较早，但在西安的项目并不多，西安楼市真正火热起来的节点是从2017年融创、碧桂园等品牌房企进入之后大肆布局开始的。

横向对标其他房企数据，融创2016年底进驻西安，在一年多内时间内，已布局11个项目。碧桂园更是大举进攻西安市场，截至目前，碧桂园在陕的土地储备量已有20余块。

为冲前三激进发展，遗失央企风范

为何在这场城市角逐战中保利越走越偏？相信其背后的压力还是离不开保利对行业前三的执着。

4月16日，保利地产发布2017年年度报告。报告显示，2017年公司合同销售额3092亿元，同比增长47.2%；合同销售面积2242万平方米，同比增长40.3%；合同销售均价13791.26元/平米，同比增长4.94%。

据2011年～2016年数据统计显示，相比多年增速一直维持在40%以下的态势来看，47.2%的同比增速已然成为近7年来保利的最高增速。

除了销售业绩创下历史记录之外，2017年，保利地产全年新增204个项目，拓展面积达4520万平方米，同比增长88%；拿地成本2765亿元，同比增加128%，占销售金额的比例达89%。其88%的土地增速也让保利打败前3强房企成为第一。

无论是对内的打破自我，还是对外的层层突破，外界逐渐意识到，那个曾经的稳健派代表保利已然画风突变，转而成为一个摆脱稳健风格，寻求规模突围的新生形象。

对于正在加速奔跑的保利而言，追求规模化发展是商业之本，但若为了规模而丢弃龙头央企应有的姿态，显然是得不偿失的。在市场集中度和透明度越来越高的今天，想要突围的保利更需注重产品的服务和品质，才能在规模赛中赢得席地。