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万科自持租赁发展遇瓶颈 70年100%出租率仍难抵成本
摘要

企业自持租赁房如何实现盈利,万科还没想明白这个问题。

一直高喊创新的万科,最近又打开了企业自持租赁房的新玩法。

近日,首批企业自持租赁房项目之一的万科翡翠书院即将启动预租。按照项目设计方案和配租规则,项目主要分为两类户型,90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元,180平方米以上的复式四居室月租金为3万至4万元。如果租户承租10年,需一次性付清10年房租,10年间租金不变。

对于这样的价格定位,北京万科负责人似乎并不满意,“资金回报率仍然极低,不到2%”。但据蓝鲸房产测算发现,现实情况可能比想象中更为严峻——看似高昂的月租竟不能覆盖万科的基础拿地成本。

资料显示,海淀翡翠书院项目位于海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米的永丰地块。2016年10月,万科以109亿元的拿地成本竟得该地块,两宗土地建筑面积约30.2万平方米。

据此推算,以占比70%的90平米房子为例,按照1.5万元的月租,租期10年,租客需要一次性付款180万元。以土地成本109亿元计算,万科需要以10年租期签约6055套90平米房间,才能覆盖其基本成本。

随后,蓝鲸房产进一步致电售楼处了解到,该项目的全部房源量仅1000多套,远远低于6055套可覆盖成本的房源量。若以房本年龄计算,10年租金收入乘以7,在100%出租率的情况下,也仅仅比拿地成本高出不到10%的空间,加上房龄老化是否能住70年、装修成本、服务维护等指标,最后还会不会有盈余?显然是否定的。

思源地产首席分析师郭毅表示,对于开发商而言,一次性收的十年租金其实就相当于买房人的一笔“首付”,目前还没有一个开发商能靠一笔“首付”实现项目的现金流回正。在这种情况下,万科翡翠书院想要盈利的可能性很小。

不过,尽管租金收入并不能让项目实现盈利,但对于租客而言,10年租金180万的买卖却是一笔划算的生意。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,单纯从一年租赁的角度看,租金是比较贵的。但是从长期租赁的角度看,考虑海淀、新房等因素,其实租金是不贵的。

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