自去年环京楼市调控骤然升级后，多个县市量价大跌，但身处调控风暴眼的开发商受影响程度一直未得到量化。鸿坤伟业房地产开发有限公司(下称“鸿坤”)发布的数据，揭开了“冰山一角”。

日前，鸿坤在更新2017年公司债信息时，公布了此前回复上交所关于公司债发行的内容，其中显示，鸿坤河北区域房地产项目去年1-9月的去化率仅为61.4%，大幅低于前三年的水平，相比2016年97.29%的去化率更是大降约36%。

鸿坤在上述回复中称，2017年1-9月发行人河北住宅项目去化率较低，主要原因是自2017年3月起，河北省颁布了一系列限购新政。

“以环京区域为大本营的部分房企，在环京部分区域限购、市场陷入冰冻后，产品销售受到影响，回笼资金面临一些困难。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉财联社。

今年迎偿债高峰

在项目去化率下降的同时，摆在鸿坤眼前的问题是要偿还即将到期的债务。

鸿坤此次计划发行的12亿元公司债，早在2017年6月15日召开的股东会上就已经批准，但迄今为止仍未获准发行，而上一次鸿坤申请发行的13亿元2016年公司债，从申请到获批仅用了4个月左右的时间。

据了解，鸿坤这次募集资金拟全部用于偿还有息负债，其负债项目主要是位于香河、涿州和天津三地的七个项目，这些项目负债合计17.6亿元，其中涿州鸿成房地产开发有限公司的7000万元借款将于1月26日到期，香河理想嘉业房地产开发有限公司的3.5亿元借款也进入到还款期(还款日为今年1-4月)。

据鸿坤2017年公司债募集说明书，该笔公司债完成发行后，鸿坤资产负债率将由80.74%上升至81.23%。

上述说明书还显示，鸿坤债务到期主要集中于2018年，其到期的长期借款金额约为48.92亿元,占2016年末长期借款金额的比例为73.33%。

值得关注的是，鸿坤在申请发行2016年和2017年公司债时，均遇到银行授信额度紧张的情况，

鸿坤在2016年初申请发行13亿元公司债，而截至2015年9月末，鸿坤65.66亿元银行授信额度已使用完毕。此次鸿坤申请发行公司债是在去年6月，信息显示，截至2017年6月末，鸿坤共计从包商银行、平安银行、江苏银行、中国工商银行等金融机构取得授信总额为167.34亿元，已使用授信额度为163.84亿元，占授信总额的97.91%，也接近使用完毕。

不久前，鸿坤制定了2023年实现四个千亿的战略目标，伴随这一扩张目标，未来其对资金的胃口将变得更大。

就资金层面的问题，财联社联系鸿坤方面，但截至发稿，对方未予以回复。

布局单一带来的风险

尽管鸿坤河北区域项目去年1-9月的去化率仅为61.4%，但这一成绩还是采取多种“促销”手段才得以完成。

记者与位于涿州的鸿坤·理想尔湾项目联系时，销售人员介绍称，该项目均价17000元/平米，户型以93-125平米的三居为主，并表示，“我们项目是首次对外开放，随着京津冀区域规划的推进，未来肯定有增值空间。”

“我们这里有首付分期政策，可以先付10%的首付，剩下的20%可以慢慢凑，2018年3月15日之前交上就行。”上述人员透露。

不仅如此，该项目销售人员还表示可以帮购房者办理“假离婚”，从而将二套房变成首套房，以降低购房成本。

据了解，鸿坤旗下的项目主要分布于京津冀和海南四地，而河北是鸿坤的重仓区。

在环京楼市表现颇佳的2016年，鸿坤协议销售额首次突破百亿关口。其协议销售面积86.01万平米，其中河北销售面积约为42.36万平米，占比高达约50%。此外，2016年鸿坤营收约为79.18亿元，这其中河北区域市场就贡献了34.67亿元，占比达43.79%。

鸿坤在2017年公司债募集说明书表示，截至2017年6月末，包括已完工、在建和拟建项目，鸿坤经营性房地产项目共计98个(统计包括项目分期工程)，其中位于环京地区的共计30个，占比约为31%。

由于布局区域较为单一，在楼市遭遇较严厉调控时，鸿坤受到的影响比全国性布局企业更为明显。

数据显示，2017年前9个月，鸿坤河北区域销售面积约为14.76万平米，仅为2016年全年的不到40%。

易居智库研究中心总监严跃进表示，这样的差距并不能完全归于鸿坤自身的原因，去年河北区域调控力度加强后，按县执行三年社保或纳税的限购政策挡住了绝大多数外地购房者。其中北三县更为严格，就连廊坊市同市的户籍都不能跨县购房。

而从项目分布来看，鸿坤的环京项目有多个位于廊坊市，如香河鸿坤·罗纳河谷(果岭墅)、廊坊理想澜湾、香河鸿坤原乡溪谷、廊坊凤凰城等。

据链家研究院的统计，去年3月调控升级前，在环京各区域中来自北京的购房者占比均为80%以上，其中北京的刚需占比相对较少，大部分是投资群体。

业内人士认为，鸿坤应逐步实现多元化布局，以减少单一区域陷入调整对销售业绩带来的冲击。