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低价获取土储 招商蛇口8.7亿收购东风房地产

进入2018年,招商蛇口(001979.SZ)在扩张土地规模方面依旧不遗余力。

1月9日,招商局蛇口工业区控股股份有限公司与东风汽车集团有限公司签订了产权交易协议,收购东风汽车下属全资子公司东风汽车房地产有限公司80%的股权,交易金额为8.72亿元。

根据公告,本次交易标的的项目主要坐落于武汉市和十堰市,包括竣工房地产项目9个,总共剩余6套未售房屋、 1104个未售车位,账面金额约为7,513万元;在建的未售/未开发房地产项目4个,其中3个项目位于武汉经济技术开发区,总建筑面积约为60万平方米,1个项目位于十堰市,总建筑面积约为12万平方米;投资性房地产总建筑面积约为10万平方米, 主要为办公楼、沿街商铺、专家公寓楼等,账面净值约为1.9亿元。

招商蛇口方面表示,此次的交易对方是国有独资企业,是公司落地并购策略的另一重要成果;符合公司对于城市的选择战略,有利于公司进一步提升在华中区域的市场份额,为公司补充优质的项目资源。

据悉,招商蛇口本次收购,除去产权交易款项外,或还需承继债权以及债务。

根据公告,产权交易涉及的债权、债务的承继和清偿办法公司受让产权交易标的后,东风房产原有的债权、债务再本次产权交易后后继续享有和承担。 在完成股权收购的一个月之内,标的公司向东风汽车归还住房维修基金 0.4亿元;在2018年5月31日之前,向东风汽车财务有限公司归还委托贷款1.7亿元的本息;在2018年5月31日之前,向东风汽车归还内部 借款1.29亿元。

财联社不完全统计,这部分债务约3.4亿元。一位房地产行业资深分析人士告诉财联社,交易完成后,作为东风房产的大股东,这笔债务大概率将由招商蛇口偿还。

据悉,东风汽车房地产是东风汽车的控股子公司,于2000年1月6日改制而成,经营业务以房地产开发和物业管理为主,以多种经营为辅。但经过十几年的发展,东风房地产的业绩并不亮眼。

公告显示,截至2016年12月31日,东风房地产总资产为12.2亿元,总负债7.6亿元,净资产4.6亿元,2016年实现营业收入3.4亿元,营业利润5882.6万元,净利润4148.3万元,经营活动产生的现金流量净额-7319.9万元。

“当前很多非地产企业在业务方面不稳定,尤其是类似汽车等行业,当时看好房地产发展,但其实在城市扩张方面却有很多问题,房地产调控加强后,中小房企发展遭遇瓶颈,此时抛售也是回笼资金、聚焦主业的一个重要考虑。”财经评论员严跃进如是说。

“在央企重组大潮情况下,部分央企、国企主动剥离房地产业务,给了招商蛇口扩张机会,而招商蛇口背靠背靠招商局集团,通过兼并国有房地产公司、低价获取土地,正成为公司获取优质储备的重要途径,对于招商蛇口的业绩成长,尤其是地产业务规模的扩大等都有较为直接的影响。”一位房地产行业资深分析人士告诉财联社。

除去本次收购东风房地产,在2017年招商蛇口已经武钢、昆钢合作打造产业新城,获取了大量低成本土储。其中与昆钢合作项目已在去年10月份落地,未来仍有7个项目有待开发,昆钢未来将会成为公司销售提供新的增长点。

招商蛇口2017年前三季度报告显示,前三季度在热点城市获得38宗项目,土地购置建筑面积545.05万平方米,总地价655.85亿元,占前三季度销售规模的84%,维持了较高的拿地力度,其中合作项目占比达到43.18%。

广发证券研报指出,招商蛇口通过招拍挂、股权收购及合作等多种方式,展现了极强的大体量资源获取能力,对于优质资源锁定能力逐步加强,未来的业绩以及销售规模增长将更具弹性。

1月9日,招商蛇口公告披露了2017年全年销售业绩,2017年1月-12月,累计实现签约销售面积570.01万平方米,同比增加20.98%。实现签约销售金额1127.79亿元,同比增加52.54%,实现了招商蛇口总经理许永军曾提出的2017年跨入千亿的销售目标。

根据招商蛇口未来三到五年的规划,其计划将园区收入比重提升至30%-40%,邮轮产业收入提升至10%,地产收入降低至60%左右,加码转型力度。

“房地产市场进入调整期,招商蛇口单城市储备占比过高,流动性折价大,园区开发运营进度低于预期,跨越式发展或推迟至2019年,转型较为困难。”一位证券机构分析师表示。

据方正证券研究,自2012年以来,招商蛇口地产板块收入占比均保持在80%以上,为招商蛇口的主要收入来源;园区板块贡献占比维持在10%左右,邮轮板块贡献占比不足 1%。

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