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净利润目标承压 招商蛇口卖项目套现50亿
产经
2017-11-29 01:05 0 阅 10w+
 蓝鲸房产 陈业

央企招商蛇口(001979.SZ)于11月27日先后发布两份公告。一旦公告事项完成,招商蛇口将合计入帐164亿元。

具体来看,164亿元将通过两种操作方式入账。一笔是其合资公司拟向平安不动产申请不超过34亿元的融资额度。同时,全资子公司深圳招商地产及全资子公司招商公寓,拟分别向中国建设银行申请融资额度40亿元,合计80亿元。

另一笔分两步走:首先,招商蛇口与太盟投资集团(PAG)按1:4的出资比例在开曼群岛联合设立地产基金,总规模为16亿元,招商蛇口全资子公司瑞嘉投资实业有限公司(下称“瑞嘉”)的全资子公司利邦控股有限公司(下称“利邦控股”)出资3.2亿元,持有20%的权益,PAG旗下子公司认缴出资12.8亿元,持有80%的权益;其次,招商蛇口将持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产相关的股权转让给上述地产基金,转让代价为50亿元。

“这是纯债,要计入财务报表。”对于第一笔融资,一家大型房企CFO向财联社记者表示。但对于第二笔融资,他表示,基金的条款很重要,审计师会根据业务的实质来确定是否可以出表。

“另类”玩法

尽管外界尚无法知晓,招商蛇口与PAG联手成立地产基金,双方是否签署了相关退出协议。如果盈利未达预期,招商蛇口是否需要回购PAG持有的相应项目股权,在何种情况下回购等。但几乎可以肯定的是,招商蛇口用三个项目的股权引入PAG,相当于变相融资,能在短时间内缓解自身的资金需求。

值得一提的是,目前在行业内,类似于招商蛇口通过成立地产基金,用该基金去收购自身地产项目的股权,变相通过项目股权去融资的案例并不多。其中,新成立的地产基金更像是为收购而成立的特殊目的实体(简称“SPE”),即为某一特定目的而临时设立的从事某项交易或一系列交易的实体。

财联社记者了解到,SPE在某些情况下相当于一种金融工具:由SPE发起人或收益人向SPE出售资产以换取现金或其他资产。SPE的法律形式多样,可以是公司,也可以是信托基金或合伙企业,大多数SPE采用有限责任的合伙企业形式。

资料显示,SPE目的单一,一旦实现特定目的,就会被解散或闲置,因此发起人或收益人对其会计处理有别于对子公司的会计处理,并不需要纳入合并报表范围。而不用计入报表范围,则可以用成本法或权益法核算对SPE的投资,既可以核算来自SPE的资产买卖或对冲交易利润,又不必将高度举债的SPE纳入合并报表,一举两得。

“如果不并入报表,就暂时不会计入负债。”上述大型房企CFO补充道。

“有可能不会并入债务。但最终仍取决于资金来源的结构。”另一家行业销售排名前十的房企副总裁向财联社记者表示,作为是否并表的前提,有限合伙的资金来源很重要,只要资金完全来自另一有限合伙人,就可以不用并表。

根据公告,上述三项标的资产交易对价50亿元,会于协议签订之日起5个工作日内,由地产基金以自有资金及其在境内银行和离岸融资机构的借款资金支付。这意味着,正常情况下,由于是招商蛇口自有项目,因此用招商蛇口资金去购买自有项目的可能性并不大,因此PAG出资的可能性更大。

“不过,由于提供增信,会从企业财报中的豁然负债反映出来。”上述房企副总裁说。

作为增信措施,瑞嘉对地产基金的借款利息及相关费用提供连带保证担保,在没有借款逾期情况下,瑞嘉担保的5年借款利息及相关费用全额约11亿元。

净利润承诺压力

今年三季度是招商蛇口重组上市以来表现较差的一季。三季报数据显示,招商蛇口2017年前三季度营业收入约为296.86亿元,同比减少27.89%;归属于上市公司的净利润约为37.18亿元,同比减少33.73%。

根据2017年半年报公布的净利润34.66亿元计算,第三季度招商蛇口的净利润仅为2.52亿元。

“目前招商蛇口旗下有园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块。其中,邮轮及园区业务短期内难以盈利,且将持续投入。同时,社区业务萎缩,产品能力弱。”一位投资者指出。

上述投资者补充道,对于招商蛇口而言,诸如上述地产金融和轻资产业务的试点是非常必要的。一方面,可为后续商业资产实现轻资产运营铺路;另一方面,短期内可以通过此类方式,将沉淀资产快速变现,创造利润。

值得关注的是,在2014年重组上市时,招商蛇口采用了起源于改革开放的“001979”的股票代码,并成为市值近2000亿的A股企业。当时为吸引更多的投资者参与这场资本盛宴,招商蛇口的母公司招商局集团做出了今后三年的业绩承诺。

根据招商局集团当初做出的业绩承诺,招商蛇口在2015年-2017年合并后归母公司净利润至少分别为62.4亿元、85.85亿元、103亿元,2015年-2017年的净利润增速分别为27%、26%和22%。如果达不到业绩承诺,招商局集团将以现金方式进行差额补足。

也就是说,今年招商蛇口净利润目标是103亿元,截至三季末已完成37.18亿元,意味着第四季度要完成近66亿元,对于招商蛇口而言存在一定压力。

招商蛇口在公告中称,第三季度主要是受到了房地产项目结转时间在年度内分布不均衡,以及结转项目产品类型不同的影响。随着第四季度结转量的提升,预计全年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润,仍可实现公司上市盈利预测数目。

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