8月17日，南方基金发布公告称，旗下南方道琼斯美国精选REIT指数基金即将发售。海外房地产基金曾在2014年领涨同业，市场上5只以海外房地产为投资标的的QDII，近3年平均取得7.04%的年化收益。随着美国房地产持续呈现复苏态势，基金经理的态度更为乐观，认为海外房地产市场未来表现值得期待。
房地产QDII时隔4年添新丁
8月17日，南方基金发布公告称，旗下南方道琼斯美国精选REIT指数基金即将发售。距离上一只该类型基金成立已经过去4年，房地产QDII又添一员。
这只基金跟踪道琼斯美国精选REIT指数，该指数共包含107只成份券，具有严格的成份券筛选标准，公司必须经营商业类地产或住宅类地产，且公司总收入的75%以上必须来自房地产物业运营。南方这只REIT产品90%以上的基金资产都将投资于该指数相关资产。
目前市场上共有5只以海外房地产为投资标的的QDII，分别为鹏华美国房地产、广发美国房地产、嘉实全球房地产、诺安全球收益不动产、国泰美国房地产开发股票。其中广发美国房地产也为指数基金，其余4只为主动管理型基金。
这5只基金集中在2011年-2013年成立，受益于次贷危机以来美国房地产市场的火热行情，这些基金成立以来取得了良好成绩。
2011年，诺安和鹏华先后获批了投资REITs的QDII基金，成为我国内地首批投向海外不动产收益的基金，这两只基金自成立以来净值分别上涨了48.2%和38.9%。2012年，嘉实全球房地产获批，成立以来净值上涨了31.17%。2013年成立的广发美国房地产，成立以来美元份额净值上涨36.18%、人民币份额净值上涨46.96%；同年成立的国泰美国房地产开发股票净值上涨29.2%。
从5只房地产QDII的净值波动来看，2014年是该类型基金业绩最为亮眼的一年，5只基金平均收益率为19.62；2015和2016年，受到美联储两次加息的影响，平均收益率分别为5.14%和7.88%。进入2017年，受美联储加息、房地产市场基本面在短期有所放慢等因素影响，5只基金在二季度盈亏不一，截至6月30日，美国房地产板块表现总体来讲比较优异。
南方某公募基金向蓝鲸表示，尽管房地产市场有周期性波动，衰退会导致出租率和租金的下降，影响REITs的现金流，但优秀的管理团队能够在整个商业周期中保持长期优秀业绩。挑选REITs基金要看产品的历史业绩和周期表现，例如，REITs是否有优秀且长期的业绩表现、在不同的房地产周期中表现如何等。
蓝鲸据同花顺iFind数据统计，5只基金中，近3年回撤最小的是诺安全球收益不动产，广发美国房地产人民币份额、嘉实全球房地产的回撤也相对较小。其中诺安和广发的两只产品收益率也相对较高，近3年年化收益率分别为7.72%和8.20%。
需用长期眼光看待REITs
蓝鲸查阅基金合同发现，这5只基金分为美国房地产股票与美国房地产REITs两类，除国泰美国房地产开发股票之外，其余4只都是REITs基金。
国泰基金告诉蓝鲸，房地产股票主要投向住宅，以新屋开发销售为主，房地产股票通过住宅销售量价提升获取收益，收入和利润通常波动相对较大，但受利率环境的影响较小。而美国房地产REITs则通过物业开发、经营、租赁和房地产升值为投资者提供定期收入，对利率变化反应较大，在利率上升时REITs市场价格会有所下降。
长期来看，房地产QDII为投资者提供了不菲收益，但需要注意的是，房地产QDII是一种需要具备长期眼光和耐心的投资方式，短期投资可能需要承受较大的风险。北美房地产协会数据显示，从波动率的情况看，REITs的波动率在一些情况下堪比股票，属于较高风险、较高收益的资产类别。
房地产市场对利率非常敏感，历史数据显示，不论是美联储2013年的“口头收紧”，还是2015年和2016年的两次加息，都曾造成美国房地产市场的恐慌，较为敏感的REITs指数均出现明显下跌。
但将眼光放长远一些，在1995年至2013年里，共有16次小的加息周期，REITs有12次都保持了上涨的趋势，仅有4次出现下跌，与其他传统的固定收益产品形成了鲜明的对比。此外，根据NAREIT的统计，北美权益型REITs过去二十年的年均复合回报率高达11.55%，远超标普500的9.39%、高收益债的8.11%以及政府企业债的5.41%。
不必对7月回撤过分忧虑
房地产QDII的回撤从7月份开始显现。7月1日至今，5只基金平均亏损2.10%。美国官方8月16日公布的数据显示，7月新屋开工年化月率大幅萎缩4.8%，远不及预期和前值，这或许是美国房地产市场回调的原因之一。
不过路透对此评论称，美国7月新屋开工总数年化意外录得下降，因单户型及多户型房屋均下降，这预示着房地产市场活动或在第三季度回弹；营建许可总数同样下滑，预示着住宅建设或将要以自2010年第三季度以来最快的速度重拾动能。
此外，美联储3月突施加息“冷箭”，现又频繁讨论“缩表”，有观点认为政策变动可能会给目前欣欣向荣的美国房地产市场带来风险。对此，基金经理们大多持乐观态度，认为房价平稳上涨仍将持续一段时间。
鹏华基金向蓝鲸表示，次贷危机以来，美国房地产市场复苏速度和持续性均超市场预期，潜在的资产增值潜力与通胀率水平的提高等都会增加REITs的价值，投资者不必对美联储当前利率政策对房产市场造成的影响太过忧虑。
国泰的产品受利率变化影响较小，基金经理吴向军更为乐观。他表示，从历史看来，美联储加息对美国宏观经济、房地产市场并没有明显负面作用，而是美国宏观经济较好的必然反应。没有历史证据表明购房人的购房热情会因为利率上涨而下降。相反地，由于美国有长期固定利息按揭贷款，购房人预计到利率会上升，反而会加快购房，锁定较低利率。