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融创上演蛇吞象,孙宏斌豪赌背后隐患有多大?
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07-14 08:30 0 阅 10w+
蓝鲸TMT 歪道道

一场天价交易,将万达、融创中国以及乐视拴在了一条绳上。

11日早间,融创公告,融创房地产作为买方,与大连万达商业订立框架协议,将收购万达商业下属13个文化旅游项目公司91%权益及76家城市酒店100%权益,代价为人民币295.75亿元和335.9526亿元,合计631.7026亿元。

此前不久,乐视的“散场”还令外界唏嘘不已,近日舆论的焦点就转移到王健林“出钱自卖”的层层玄机之中。只是这两者时间上的前后衔接,不免让这场交易背负更大的悬疑,尤其是孙宏斌。

从“救援”乐视到贾跃亭“出走”,孙宏斌“不参与管理”时的道义凌然,已经基本转变为毫无悬念的下一个乐视网董事长,仅仅半年时间,“曲线圈地”就附赠了基本整个乐视的核心资产,要说孙宏斌当初没有入主乐视之心,恐怕也没人信了。

尤其是前段时间,乐视面临分崩离析,孙宏斌的“道义”不仅是冷眼旁观,还加紧步伐勾搭上了万达,以数倍于乐视援助金的大手笔,快速接盘王健林的文旅项目和酒店,明摆着利益到手,即使有钱也不救乐视的意思。

当然这场喧宾夺主的“戏码”根源还是乐视自身的问题,只能说孙宏斌抓住了这个投取时机。不过风头正盛之时,融创未必就能借此直逼房地产龙头老大的位置,甚至这场交易本身的疑虑就是风险之一。

万达的“取舍有度”和融创的“财大气粗”可能都是假象

交易公布后,11日万达酒店发展的股价迅速被拉起,涨幅超过150%,尽管随后其股价开始回落,最终以0.85港元报收,但全天涨幅仍有46.55%,领涨所有港股。

同时,融创中国宣布复牌后,低开1.3%后出现直线拉升走势,最终收涨13.65%,报16.82港元,成交21.08亿港元。而融创中国停牌前总市值仅577.6亿港元,复牌后,市值达656.5亿港元,市值骤增78.8亿港元,和此前被乐视连累的状况截然相反。

从市场反应看,这似乎是场双赢的买卖。一方叙述着万达商业冲击A股的正当理由和坚韧决心,丝毫不提及围剿迪士尼的“鸿鹄之志”,另一方则获取万达大量容易变现的可售土地,还不忘炫耀一下“哥还有钱”的底气。

不过这或许只是表面现象,万达的“取舍有度”和融创的“财大气粗”都值得揣测。

一则,为了上市,万达的代价未免也太大了些。在此之前,文旅项目一直被王健林视为狙击迪士尼的利器,虽然让“迪士尼赚不了钱”未免有些夸大,但足以证明其对万达的重要性。而如今王健林以迅雷不及掩耳的速度,直接给了孙宏斌这么一个“优惠”大礼包,还要自己出钱,其中也许不止为了轻资产。

况且,有相关人士称,一般情况出售60%的股权就可以实现“出表”,达到资产由“重”变“轻”的效果。因此,要实现资产“减重”,万达其实并不一定要把这部分优质资产以这么优惠的价格出售,如果只出售60%的股权,万达每年还可以分配到40%的利润,这样似乎更划算一些。

二则,融创负债率已经高达120%,再加上100亿的永续债务,升至208%,而截至2017年一季度末,万达商业的资产负债率为70.61%,这种情况下,一个负债率如此之高的企业去收购负债率为70%左右的企业的资产,这本身就有很多想象空间。再加上,前段时间万达股价骤跌,据传是各大银行抛售,这两件事前后发生,未免不令人浮想联翩。

再者,即使要买,又为什么选择融创呢?因为融创有钱?这倒未必。

据腾讯财经所述,梳理融创2016年年报发现,截止2016年12月31日,融创公司账面现金约698亿元,除却178亿元的受限资金之外,融创可由自由支配的现金约520亿元。不过,520亿元非受限资金当中,仅46亿元来自经营业务收入,其他近400亿元归因于借贷收入。

也就是说自有资金一说不靠谱,账面上还趴着900亿现金也是令人匪夷所思。

针对这些问题,有许多业内人士认为,这笔交易不能排除有“名股实债”的可能,也就是说,看似万达将上述资产卖给融创,实际上可能是“缓兵之计”,度过眼前的资金困局,将来也许还会溢价买回上述资产。即使如此,融创还是赚了。

不管万达或融创如何划分利益,不得不承认,双方的合作已经带来积极效用。 

疯狂搅动房地产市场,融创的资金链风险惹人担忧

此次交易给融创带来的利益直接而有效,狂揽万达5000万平方米左右的土地储备不说,76家酒店均位于所在城市的核心地段,未来价值可想而知。更为重要的是,这是孙宏斌力争老大的野心所在。

据悉,根据各家房企2016年年报及2017年半年报,在不剔除自持用地的前提下,截至今年上半年,融创拥有8664万平方米的土地储备,在全部房企中排名第六。本次交易后,接近融创的知情人士预计,土地储备将从去年年底的第六名一跃进入规模前四。

也就是说仅仅6年时间,孙宏斌凭借超乎寻常的规模并购,已经到了可以窥视行业第一的地步,这种生长速度何其惊奇。

不过这种态势或许也会带来不小的隐患,尤其是对乐视和万达的投资,可以算的上是孙宏斌并购史上的一次高潮,但也透露出融创些许冒进和投机的行事风格。再加上乐视盛极而衰的前车之鉴,同样具有资金链忧患的融创更像是沿着悬崖边攀爬,稍有风吹草动都有可能颤栗三分。

就拿这次交易来讲,万达只不过是忍痛割爱,融创所要承担的更像是一次豪赌背后的输赢难料,稍有不慎,有可能会重蹈当初顺驰的覆辙。

其一,融创的收购之路也并非百发百中,绿城、佳兆业、雨润的失败就是先例,尤其是股权收购过程复杂、企业占用资金时间长,一旦交易受阻就会产生极大损耗。如今万达和融创的交易反响如此之大,并不能完全排除外部干预的可能性,也就是说7月31日前是否能如期签订详细协议,尽快完成付款、资产及股权交割至关重要。

其二,最大的风险还是在于融创的负债问题,这关系到资金链的稳定与否。从2013年到2015年,融创的资产负债率则分别是81.29%、81.33%和83.19%,这算比较正常的水平,但是2016年随着千亿元的收购,负债率已经高达121.52%。 

频繁的并购不得不牵扯到企业盈利能力的核心问题,尤其是此次万达资产的并入,虽然其自身承担了部分金额,但一方面文旅项目的价格虽然相对低廉,可债务问题未曾披露,也就是说融创的债务压力再次增加。另一方面,由于文旅项目投入大、周期长、回报慢,后期的建设对融创来讲也是新的资金压力,毕竟并不能完全指望贷款。

当然不可否认,如今随着土地储备的暴增,融创在房地产市场的话语权增强不少,这也意味着包括人力资源、金融资源、品牌资源、政府资源等都会向融创聚集。只不过这次和万达的合作迷雾重重,令融创看起来颇有风险。

地产开发延至细分领域,万达加持之下乐视又有新机遇?

按照交易协定,乐视和万达在影视方面的合作应该是毋庸置疑,只是到底是业务合作还是资本协助未有定论,因而坊间猜测万达回归A股直接以乐视为载体,并非没有可能,尤其是对赌协议的压力致使万达商业的时间越来越紧迫。

不过这种可能性毕竟只是猜测,而且这种运转对三方也并非都是利好,起码孙宏斌不止一次表示对乐视影业的重视,其注入乐视网的重组方案也有可能继续进行。如今孙宏斌入主乐视已成定局,即使这部分业务因为一系列的动荡而估值大跌,但也很难将其弃之如敝履。

更重要的,房地产市场行业集中度正在快速提高,很有可能进入寡头竞争的时期。据Wind资讯统计,今年1月份以来,房地产行业发生的并购数量达到了138宗,涉及资金1298亿元。而2016年全年,房地产行业发生的并购数量为217宗,涉及资金4102亿元。

由此可见频繁的并购正在加速房地产市场的整合,而这种大象之间的游戏可能意味着,很难再单纯地拼储存土地的量多量少,而是会向多元化方向发展,延伸至细分领域。就像融创这次的交易,文旅项目广阔的市场空间和万达酒店品牌的加入,都是融创向多元业务进展的信号,而乐视的作用也就不仅仅局限于“曲线圈地”了。

再说,万达弱化地产商业的定性,由重转轻,实质上也是房地产企业向综合性商业帝国演变的其中一环,如果未来融创也沿着这一方向走,说不定就会成为直接的竞争对手,此时把乐视转手卖给万达,岂不是帮了对方一个大忙?

当然这只是潜在性推测,乐视这个不确定性因素关系到太多利益主体,未来何去何从根本无人知晓。但乐视影业和万达影视的电影大计倒是有可能近在眼前,比如万达院线进驻融创的商业地产,万达影视投资的影片可以借助乐视网投放和推广,尤其是影片制作方面,两大影业完全可以共同投资作品,谋求影视娱乐市场上更大的话语权,这也极其符合双方买卖的初衷。

一定程度上,贾跃亭败走美国,宣告了一个悬于半空之上的商业大厦的坍塌,孙宏斌也没有多余的理由为乐视补漏洞。他现在所做的无非是在这片废墟上找寻新的基点,以图塑造自己的乐视,为融创的前途服务,如今和万达的牵连,或许是时机。

只不过,富贵险中求,福祸共相依,蒙头狂奔的同时,隐患也可能如影随形。

歪道道,科技媒体人,互联网分析师。微信公众号:歪思妙想(neihangaoxiao)。禁止未保留作者相关信息的任何形式的转载。

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