作者：侃见财经

房地产市场越来越饱和是市场未来的大趋势，随着人口红利的消失，房地产增速的下滑也将摆在台面上，房企下一个利润增长点在哪?这是所有房企要面对的难题。

面对这个问题，碧桂园和恒大给出的答案是——跨界;万科给出的答案是——转型。如果从风险系数判断，这两者哪个难度较小一点?那么肯定是转型。

事实上，万科在提出地产“白银”时代之前，就已经开始了尝试主业以外的其他东西，比如万科物业，万科物业的成功坚定了郁亮坚持做城市配套商的理念。2018年，万科物业实现营收98亿，同比增长超过了33%。虽然这一数字对2977亿的营收来说就是一个零头，但是在此之前万科只管理自己的物业，在这之后万科却已经开始接受非万科楼盘的物业。未来有多少房就有多大市场，物业管理的时代还未来临。

3月19日，从碧桂园分拆出来的碧桂园服务给市场交出了一份漂亮点的成绩单。这个2018成立的单独上市主体，2018年营业额为46.75亿，同比上升49.8%;净利为9.23亿，同比大涨129%。

此外除了业绩大涨，同日碧桂园服务还宣布进一步购买北京盛世物业剩余30%的股权，作价9000万。

不仅是碧桂园服务，从雅居乐集团2018年分拆的雅生活服务，2018年同样实现了业绩大涨。其去年营业额为33.77亿元，净利为8.01亿元，同比增长176.5%。

综上来看，除了万科物业，其他的公司基本上都是分拆于2018年前后，营收和净利的增长都说明物管行业目前还是一个朝阳行业，几十亿的营收对比中国房地产市场一年15万亿的销售说明了物管还有很大的空间。 2018年碧桂园在中国物管服务公司中，综合排名第三，侧面也证明了一些大型房企分拆出来的物管在市场中还是有一定影响力的。

那么既然物业是房企转型的一个利润承接点，并且一些大型的房企开发的项目多，尤其是碧桂园，管理自己的物业肯定比一般房企占优势，且跨界风向极大，投入又比较高，为什么碧桂园和恒大还要选择跨界?

答案是物管的盘子太小，目前中国物管行业同房地产行业比还处于一个幼年期，不足以支撑房地产这个大的基本盘。根据胡润发布的《2019年胡润全球房地产富豪榜》榜单显示，中国房地产商包揽了前四的位置。这就说明，中国的房企基本上已经成为全球同行业的领头羊。

2014年万科成为全球住宅市场一哥的时候王石曾发出过这样的感慨，万科在业界打着灯笼都找不到对手了。当然这句说说完没多久，郁亮就开始了寻找互联网+地产的模式，这一套模式还没有得到验证，就发生了“万宝之争”。当然从本质上来讲，就是因为万科太优秀，而股价太低，导致了“野蛮人”的觊觎。

万宝之争之后，碧桂园、恒大后来居上。融创也在三四线的大涨中成了“白衣骑士”接盘侠，除了含泪驰援了贾跃亭150亿之外，还接手了王首富600多亿的资产。当然融创为什么能有这么大胃口吃下这个项目，也是得益于这几年在三四线城市的扩张。

2018年，随着棚改货币化安置的有序退潮，各大房企其实是嗅出来一点危机的，于是才有了年底的冬天说。当然随着开春一线楼市的转暖和上市公司业绩的披露，冬天被证明是一个伪命题。

房企还要发展，人口红利的结束，市场未来的空间终究不会太大。年初的时候建行董事长田国立对楼市做了一番判断，他认为目前中国楼市价格普遍偏高，现在买就等于高位接盘，他还用空置率的问题证明他的观点。这一切的背后是巨大的租房市场份额。

当然，万科也想在市场上分一杯羹，从售楼到自持物业租售，对于想做百年企业的万科来说等得起，但是对于那些习惯了赚快钱的房企来说，真的是等不起。

既然一般房企不愿意自持物业进入租售市场，那么未来能承接房企发展的，就只能是物管了。