今年以来，挥别“老臣”吴向东之后，华润置地有限公司(HK：01109，简称”华润置地“)似乎自内而外散发出一种“悲观”情绪，这也影响着市场对其的判断。
4月17日，国泰君安一则研究报告指出，因华润置地合约销售增速下滑，公司估值缺乏向上趋势的动力，给予其下调至“中性”的评级。在此前不久，华润置地副总裁、华润置地华北大区总经理蒋智生一句“华润置地面临着在当代中国经济背景下一个地产中年油腻男的焦虑问题”，亦似乎在暗指企业发展的忧虑。
但从其过去一年的发展轨迹来看，2018年，华润置地提出向“城市综合投资开发运营商”转型，并首次突破两千亿规模;同时，在房地产行业下行周期中，逆势新增103个项目等，均显现出积极一面，那么，来自外界和内部的这场”焦虑“究竟源于何处?值得深思。
转型关键时刻，陷人事震荡
作为最早一批赴港上市的房企，华润置地在多年的沉沉浮浮中，表现尚算稳健。财报显示，2018年华润置地签约销售额2016.8亿元，首次突破2000亿元大关;营收1211.9亿元，同比增长18.9%;同时，其2018年综合毛利润为43.4%，同比微增3.2%。
但据蓝鲸房产梳理TOP10房企近六年发展情况来看，作为房地产市场的“老资历”，华润置地现阶段的销售规模却没有太多优势。其不仅与同为央企的保利地产(SH：600048)存在近2000亿元规模的差距，更在2018年滑落至后起之秀新城控股(SH：601155)之下。
由此来看，华润置地2018年的“大丰收”也显得有些差强人意。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示，华润置地销售增速不及同行的原因有很多，如企业管理效率变弱、早前布局失误等都是较为明显的问题。
“棋差一招”的华润置地，在房地产行业集中谋求“转型”的2018年，公布了其从“销售物业+投资物业+X”战略，向“城市综合投资开发运营商”转型的思路。重点涉及城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等领域。
据其2018年财报显示，华润置地目前积极跟进城市更新项目30余个，其中16个已切实落地项目预计总建筑面积达2200万平方米;截至2018年底，华润置地物业服务在管面积超过1亿平方米等。
然而，在此战略转型关键时刻，任职华润置地25年的原华润置地总裁吴向东却选择“出走”，自此，一场来自华润内部的人事动荡，变成其发展路上的不稳定因素。
华南区成人事变动“重灾区”
连日来，多家媒体指出自华润置地“老臣”吴向东去职后，众多中高层纷纷跟随其脚步加盟华夏幸福。即便新任华润置地董事局主席唐勇在2018年业绩发布会上一再强调：“也没什么人离开华润置地，可能外界过度担心了。”，但吴向东“出走”后的蝴蝶效应，还是出现了。
据界面新闻报道，截至3月末，追随吴向东离开华润置地的人数超过30人，以华润置地总部所在的华南大区人数最多，涉及城市更新工程、设计等各条业务线。其中，不乏几位骨干高管——华南大区总经理王笑、华南大区城市更新业务主管赵荣、华润置地分拆后的商业地产领头人赵炜。对于华南大区几位高管的变动，蓝鲸房产也向知情人士进行了核实。
短期内频繁发生的人事变动，使业界对华润置地的发展表示担忧。上海中原市场分析师卢文曦对蓝鲸房产指出，短期内的人事大震动，必然会对公司的管理带来一定影响。新上位的领导者能否适应新的岗位，能否与团队进行很好的配合，这都需要时间来验证。
“吴向东及部分团队成员的离职当然对企业有一定的影响，但不至于产生长期影响。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产指出，华润是大型央企，其企业战略和组织文化是第一位的，加上自身非常雄厚的实力，是相对稳定和具有可持续发展能力的。
值得注意的是，在这场人事大震荡中，高管人员调整最多的华南大区，也是华润置地的重阵之地。据其2018年年报数据显示，在全国六大区域布局中，华润置地总部所在的华南大区，2018年销售金额贡献中排名第二，占比23.2%。
数据来源：企业年报
进入2019年一季度，除2月以外，华润置地华南大区的销售占比有所提高，但从区域排名来看，一季度华南大区在集团的占比滑落至第四位，占比在15%以下。由此来看，很难说这场人事变化没有对企业产生影响。
商业版图租金收入同比下降，竞争加剧下如何突围？
此外，在华润置地2018年提出的“城市综合投资开发运营商”转型策略中，由吴向东一手建立的商业版图，如今或也将成为企业的一大挑战。
2017年，华润置地正式提出将商业地产事业部列为与开发事业部平级的一级组织机构;2018年华润置地又提出要正式转向“城市综合投资开发运营商”，谋求转型，自此，商业版图在集团中的地位也在逐年提高。财报显示，2018年，华润置地投资物业租金收入达人民币95.2亿元，同比增长24.5%，成为继巅峰时期的万达广场之后，第二家依靠物业租金达到近百亿规模的房企。
而在华润置地商业版图中，“万象城”无疑是其最为看重的模式。2004年，华润置地推出了第一个商业地产项目深圳罗湖万象城。彼时，该项目一经推出，便成为当时中国商业地产的标杆项目，开业一年，出租率已达到97%。时至今日，罗湖万象城依然是深圳有史以来规模最大的综合性商业建筑群。据华润置地2018年年报数据显示，在95.2亿元的租金收入中，有10.2亿元来自深圳万象城。
不过，值得注意的是，华润置地虽扶持商业地产多年，但其商业地产的收入占全年总营收比例始终不达10%。同时，蓝鲸房产据其财报数据梳理发现，除深圳万象城外，华润置地的“万象城”商业品牌在一线城市的数据并不理想。
据其2018年财报显示，在华润置地包括万象城、五彩城、华润大厦等在内的共计46个商业地产项目中，除10条数据缺失项外，有14项投资物业的出租率出现下降，而2017年该数值为9项。曾辉煌一时的深圳华润大厦、北京清河华润五彩城和北京华润置地广场购物中心的租金收入，分别较2017年下降了2%、8%及0.6%。
对于华润置地商业租金收入下降的现象，国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对蓝鲸房产表示，由于近年来市场中有太多新的商业物业，导致一二线商业地产出现供求失衡的现象，“红海”成为所有布局商业地产开发商所必须直面的问题。并且，商业地产更多的是体验式的销售业态，这决定了大多商户难以支付高额租金。此外，电商平台对商业地产的冲击也比较大，这也会影响企业业务的发展。
58安居客首席分析师张波则向蓝鲸房产分析道，从北京、上海“万象城”的发展情况来看，租金下降或与项目地理位置有一定关系。例如上海万象城所处古北吴中路商圈有着更多的国际化标签，入驻品牌大都选择轻奢，坪效(每平米产生的营业额)的提升空间相对有限。而北京华润置地广场地处三元桥，周边的办公楼居多，同时还有凯德mall等为竞品，因此租金提升的压力较大。
从华润置地在土地市场的动作来看，其还在大力加码商业地产比重。蓝鲸房产梳理其年报发现，华润置地2018年以总价1513.5亿元获取了103个项目，新增土地储备计容面积2213万平方米，其中，持有物业面积为275万平方米。截止到2018年期末，华润置地投资物业的土地总土储面积为943万平方米。
在华润置地2018年业绩会上，其也明确表示，华润置地计划在2019年至2021年三年中分别开业9间、8间和13间购物中心，包括公司持有及轻资产管理的项目。至2021年底，华润置地在营购物中心数量将达到81间，2021年后，还有22间购物中心将会陆续开业。
然而，伴随着华润置地商业板块负责人赵炜的离开，其在商业领域的发展也出现了一些变数。并且，如何突破现有业态，实现投资物业持续增值的能力，也是当下华润置地不得不思考的问题。
对于2018年刚刚迈入2000亿元大关的华润置地而言，外要开疆拓土，实现新突破;内要稳定军心，建立更加坚实的团队，并非易事。