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银城的靴子落地了,但有脚气味
摘要

如今的银城国际在房企马太效应加剧的年代,正面临着前后夹击。

职场的人脉大多是围绕着俱乐部建立起来的,在中欧国际工商学院毕业的校友们毕业后为了留住那些“没一起上过课的同学”的友谊,会组建各种五花八门的俱乐部,其中高尔夫最受欢迎的。

华南、华北、华西、华东四个地区各有一个中欧校友高尔夫俱乐部,每年都会举办一次高尔夫邀请赛,其中旭辉的董事长林中是中欧校友高尔夫俱乐部(华东区)的会长。

华东区域高尔夫俱乐部里做房地产的理事会负责人除了林中,还有新区江山置地董事长吴汉宁,杭州洲际房地产董事长张栋,以及做禧屋家居科技董事长刘志宏,安徽华艺园林景观生态建设有限公司董事长胡优华,上海景荣股权投资管理有限公司董事长胡健岗,有房企、园林、家具、资本,这个俱乐部每一次聚会都像要开发新楼盘一样。

2015年中欧院长杯高尔夫邀请赛在浙江平湖九龙山将军高尔夫球场举行,这一届的赞助商是旭辉,所以叫“旭辉杯”。

旭辉集团副董事长林伟获得了这一届邀请嘉宾组的冠军,当时在现场,就有人说,“在长三角的地产圈里,打高尔夫最好的除了林伟就是黄清平了,到了南京打高尔夫一定要找黄清平。”

实际上,林伟与黄清平交情颇深。

2016年9月23日银城国际通过摇号以16.1亿元的总价19991元/平方米的楼面价拿下南京九龙湖G54地块,而2015年银城国际的销售收入才为20.8亿元,当时在拍地现场不少没摇到号的“倒霉儿”就说道,“银城国际这是打肿脸充胖子,肯定无力单独开发该项目,以后要不转卖,要不找人合作。”

果然不出一月,到了2016年10月27日,就有消息传出,银城国际将引入旭辉合作该地块。

2018年5月30日,旭辉在南京举行了品牌发布会,会上公布旭辉将携手银城共同操盘九龙湖G54项目,而这项目就是现在的“银城旭辉铂悦·源墅”。

而黄清平就是银城国际的大老板。

南京标杆,错失时代

1983年10月黄清平入职南京市鼓楼区建设房产和交通局,后来升为科长。

到了1993年,在南京市鼓楼区综合配套改革领导小组的支持下,银城国际创立,当时叫做南京银城房地产开发总公司,黄清平在该单位负责物业开发。

2001年12月企业改革,南京银城房地产开发总公司也从国有到股份制企业变更成私人民营企业,黄清平担任董事长,南京银城房地产开发总公司变成了他的个人企业。

2004年,银城国际迎来了灵魂人物马保华。

1983年至1986年马保华在鼓楼区城建局曾与黄清平当同事,后来调任到南京市规划局,如今的马保华在银城担任集团总裁。

当时,马保华来之后,银城开始进入快速发展期,2004年开发首个别墅项目 银城·宝船听涛,首涉高端住宅业态,而到了2005年,银城走出南京进入无锡,开发南京以外首个住宅项目——山语银城。

慢慢的银城扩张到苏州、徐州等地,当时的银城开发了银城东苑、银城西堤国际等有口皆碑、有业绩的项目,成为了苏北地区的知名房企,更是成为了南京的标杆房企。

而黄清平、马保华对当时的楼市都不太看好,认为更多的应该银城应该慢一点,到了2010年银城根据战略要求,调整为集团管控模式,在当时规模扩张的最好年代,集团管控模式让银城的整个运营都陷入了混乱,也造成了大量的人才流失。

后来回想起2010年前后,马保华说道,“当时的银城不可避免地犯了一些错误。管理体制跟不上,多骨诺牌效应导致后面的产品定位、拿地决策、投资等一系列环节出现了重大失误,不但造成南京的土地储备告急,也造成人才流失。”

直到现今银城都像一个刚吵完架的大孩子一样喘不过气。

据克而瑞公开数据显示,银城国际2018年的销售额约100亿元,排在全国第154位,而在在南京销售排行榜中,银城国际未能进入榜单前20名。

另外,毛利率方面,因为较低利润之项目结转比例上升,由2015-16年的较高水平(30%以上)下降至2017年的17%,2018年首10个月的平均毛利率为28%。

核心净利润以复合年增长率115%,从2015年约8775万元上升至2017年的4.04亿元,2018年首10个月累计核心净利润约3.35亿元。

虽然大幅度上升,但银城国际整个集团的利润都赶不上其余房企的一个地区公司,在土地越来越贵的今天,银城国际的一年的利润,甚至是销售额都买不起一块地。

目前,据数据显示,截至2018年11月,公司在手项目31个,控股操盘23个,总土储约面积约344万平方米(全口径)。其中南京占比最高,公司在当地拥有约144万平方米土储,占总土储面积42%。其次是无锡,拥有约72万平方米土储,占21%。

但在31个物业项目当中,只有24个房地产项目由该公司所拥有并开发,4个房地产项目由该公司的合资企业所开发,3个房地产项目由该公司的联营公司所开发。

而马保华曾表示,“未来4、5年银城国际的目标是站稳500亿。”

但以目前的土储与资金规模确实难以做到,所以银城国际得上市。

背着高负债上市

去年弘阳地产上市的答谢宴上,作为同为南京房企的银城国际董事长黄清平也出现在了答谢宴,那时银城已向港交所递交招股书,当时在场有人说,“希望半年后在银城国际的答谢宴上再聚一次。”

这半年或成为黄清平最期待又不安的半年。2019年3月6日,靴子终于落地,银城国际正式在港股挂牌交易,代码01902,发行价2.38港元,而银国际是本次发行的独家保荐人。

银城国际登陆港股是为了筹资,但资本市场对这支南京的内房股并不看好。

有投资者人说道,“这只股负债偏高,要小心!”这是一只带有脚气味的靴子。

据招股书显示,截至2015年~2017年末以及2018年6月30日,资本负债比率分别为141.1%、238.7%、284.9%和453.2%。

另外,2015年末、2016年末、2017年末以及2018年6月30日,银城国际尚未偿还的银行及其他借款分别为27.98亿元、43.76亿元、56.60亿元以及88.87亿元。

对此,安信证券认为,由于银城国际新上市且规模较小,估值目前并没有反映以往的业绩,存在估值进一步折让的风险。

另外,安信证券还认为,银城国际的毛利率在下降,并且融资成本仍较高。

果不其然,银城国际上市首日便破发,认购不足。

地产多元化不畅

实际上,银城国际的上市让投资者担心的,还有筹资用款去向的问题。银城国际在招股书里表示此次募集资金60%将用于开发房地产项目,30%用于偿还借款,剩余10%用于一般营运资金用途。

但银城国际关联公司太多,并且是董事会里皆是与黄清平一船之人。银城董事会由九名董事组成,包括四名执行董事:马保华(执行董事兼总裁)、朱力(执行董事兼副总裁)、王政(执行董事兼副总裁)、邵磊(执行董事兼副总裁),两位非执行董事:黄清平(主席兼非执行董事)、谢晨光;及三位独立非执行董事:陈世敏、陈炳钧、林名辉,这些都是黄清平的“好兄弟”。

如今的银城国际的阶段性发展战略是:除了做房地产,还做养老与长租公寓。

2015年1月银城以18亿元,溢价80%,拿下马群养老地块,其中50%为持有型医院及老年公寓产品。

当时很多人质疑银城资金本来就不流通,为什么还要做回报周期如此长的项目。马保华的回应是“这是我们战略转型的需要,银城考如何顺应时代?如何从一个房地产商切换到人居服务商?怎样围绕居民消费升级的概念来提供更好的产品和服务?”

但养老产品的回报期相当长,规模本来就小的,在城市发展迅速、调控政策严格、市场竞争激烈等大环境下,房产大多成了“冻产”,城市更新状态下养老地产迎来风口,银城的养老的前景可期。

但这也意味着所有项目要长期持有,获得回报的周期里银城的现金会越来越窄,如果融不到钱规模也会越拖越小,企业量级也会越来越小,在市场上拿地的机会也会越来越少,回款也越来越慢,这与企业几年后500亿的规划背道而驰。

知名不良资产投资人蓬钢曾表示,“中国养老地产领域可以说是刚刚起步。中国养老地产要得以持续发展,需要构建一个清晰的养老地产金融生态链。”

“目前中国养老要发展得等到,整个社会对养老形式观念的改变,养老服务设施水平的提高,老人们会适时释放名下资产,养老机构便能进入回报期了。房产拥有者是十年后的养老院主力军,现在房价在涨,大家都不愿意卖,但当房价稳定了,房产税出台后他们都想卖房,拿着钱住进可以信赖的养老院。”蓬钢说道。

然而,还没等到整个养老形式观念的改变,银城的马群养老项目就急着收高价,被人举报。

据了解银城的马群养护型公寓及东方会馆三部分组成,需缴纳高达120万的押金费用才可入住,除此之外,根据户型大小每月还需再缴纳3000-5000元不等的服务管理费。

不少人质疑,这样的收费标准已远超市场上大多数养老院的价格,是否有“天价”养老之嫌。银城的养老事业还没开始就困难重重。

如今的银城国际在房企马太效应加剧的年代,正面临着前后夹击。

马保华也对媒体承认,银城毕竟规模基数小、融资能力不强,一两个项目的运营对公司整体财务数据表现就起到较大影响。

但马保华觉得,南京房企有必要也有能力走得更远:“我们这代人总觉得还有使命感和责任感在,如果南京房企这面旗帜需要人扛,我们希望能扛起这面大旗。”

正如,马保华对房地产市场下一个十年的寄语所说的一样“雄关漫道真如铁,而今迈步从头越”,这也是他对银城国际下一个十年的寄语。

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