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蓝鲸观察|联合办公盈利难,优客工场、WeWork上市"阳谋"遇资本退潮
摘要

经过2018年的“高光”时刻后,联合办公行业是否将进入竞争白热化阶段?未来,联合办公市场将走向何方?烧钱模式下的上市道路能否走通?

2018年,联合办公市场可谓风起云涌,并购潮、价格战等资本大戏不断上演,与此同时,由于盈利模式尚未清晰,以及经济下行压力加大,资本退潮后的联合办公出现了更大规模的整合和消亡。

进入2019年以来,WeWork、优客工场、氪空间等联合办公企业负面新闻不断,2019年联合办公入冬、生死时速的说法也甚嚣尘上。经过2018年的“高光”时刻后,联合办公行业是否将进入竞争白热化阶段?未来,联合办公市场将走向何方?烧钱模式下的上市道路能否走通?

联合办公“并购潮”迭起,盈利难题下上演生死竞赛

在2015年“双创”政策的号召和资本的驱动下,联合办公行业吸引了多方“选手”入场。开发商、酒店、机构从业者等玩家纷纷进驻,共同催生了联合办公行业的迅猛发展。据睿和智库统计数据显示,2018年,联合办公市场绝对增量在提升,其中,国内一二线城市的网点数量仍在以超过50%的速度增长。

随着联合办公行业蓬勃发展,“百家争鸣”的联合办公行业也迅速进入洗牌期,“大鱼吃小鱼”的收并购现象逐渐增多。据蓝鲸房产不完全统计,截至2018年末,联合办公行业在2018年已发生8起并购案例。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产分析表示,“2018年以来联合办公并购潮不断说明两个问题,第一是联合办公获得了资本的青睐与加持,第二也反应了行业竞争的加剧和盈利空间的不断摊薄,需要以规模的提升来维持投资的预期”。

然而,在联合办公快速发展之下,盈利难题一直是未能解决的行业痛点。虽然联合办公企业以提供多种企业增值服务为亮点,以期待创造更多服务收入效益,但目前为止,赚取租金差价的传统模式依旧是联合办公行业的主流模式。

据亿欧调研数据显示,联合办公出租率平均达到85%时,才能保持盈亏平衡,但对于联合办公企业而言,单体项目85%的出租率并不容易做到。而即便是出租率超过行业平均水平的头部玩家优客工场而言,也面临着盈利模式过于单一的难题。据其公布的数据显示,其项目出租率达到95%,但在收入中,租金收入的占比约为90%。

盈利难、模式单一等难题尾大不掉,联合办公企业又遭遇经济下行时期。一时间,联合办公行业猛然进入寒冬,企业倒闭、租户维权的剧情接连上演。据蓝鲸房产不完全统计,2018年11月,被优客工场收购的无界空间北京东直门店爆出租户维权退押金事件;2018年12月,无界空间又发生望京南空间业主被断电事件,同月,脉脉上有人爆料36氪正在裁员,其中氪空间裁员比例20%,大约涉及百人;进入2019年1月,软银资本原本计划投向WeWork的160亿美元突然下调至20亿美元,融资遭“膝斩”。

许是嗅到了寒冬气息,早先布局联合办公的传统房企金地集团也在战略上停止了扩张,做好撤离准备。

资本退潮下,联合办公市场随即转冷。第一太平戴维斯华北区商业楼宇部董事林硕对蓝鲸房产表示,联合办公这个行业经历之前几年的野蛮生长,面临着行业洗牌,长远来看这对整个行业的稳定发展或是一件好事情。而当前的局面刚好倒逼传统的品牌去继续创新升级,增强品牌的差异化、服务的多元化、运营的精细化,相信通过激烈竞争生存下来的品牌将带领整个行业迈向更成熟的阶段。

联合办公行业恶性竞争加剧,上市“阳谋”遇资本退潮

联合办公发展跌宕起伏间,行业间的规模竞赛依然在加速上演。虽然盈利模式尚未清晰,但一场“唯规模成功论”早已烙印在各大联合办公企业的发展身影。为了率先登陆资本市场,“先谈规模,后谈盈利”的发展模式在联合办公企业中日渐风靡。

早在2018年5月,优客工场创始人毛大庆曾对媒体表示,“公司一年内就将实现盈利,预计将在今年或者明年年初上市,地点是香港和上海二选一。”; SOHO3Q在更早时候也放出了上市宣言,SOHO董事长潘石屹于2018年3月表态,未来不排除拆分联合办公业务独立上市的可能。;梦想加创始人李文磊也在2018年8月一次访谈中表示,梦想加正在加速扩张,三到五年内有上市的计划。纳什空间创始人张剑也曾表示,不排斥上市可能性。

抱有上市图谋的联合办公选手们众多,而想成功获得资本市场青睐,考验的不仅仅是盈利难题,企业规模亦是其中的重中之重。资本大旗下,一场为了上市而进行的规模战悄然打响。

据媒体报道称,2018年9月,WeWork首先在国际范围内开启全球“绞杀”,推出100%返佣的高佣金政策。与此同时,对从竞争对手处转租到WeWork里,且签约超过一年的租户,亦提供“第一年租金五折”的优惠。在Wework的强势推广下,一些企业不得不应对挑战,纷纷加大优惠促销力度进行反击。如氪空间提出五折优惠活动,方糖小镇近2000个工作折扣降至6.5折,SOHO3Q的租金也降至560元/周。

激烈比拼下,国内共享办公工位单价直接被拖入低价区间竞争。公开资料显示,2018年下半年,共享办公的单个工位价格近乎腰斩。一线城市定价普遍在2000-3500元/工位/月的产品,集体下调价格至1000-2000元/工位/月。这一轮价格战竞争模式,对原本盈利堪忧的联合办公企业而言无疑是雪上加霜。

对于这种形势,林硕对蓝鲸房产分析道,“价格战在任何行业都是消极做法,甚至是不得已的战术选择。同质化产品严重是导致这一结果的原因,但问题的集中爆发亦体现了另外两个问题:一个是需求,联合办公产品的最大用户互联网公司在2018年下半年开始大都步履维艰,需求与计划都跟不上联合办公品牌扩张的速度,在极短时间内造成了供大于求的局面。因此出于经营管理的角度考虑降价势在必行。另一方面,联合办公背后的资本也开始变得谨慎。投资者们看不清收益预期,出于管理风险的考虑不得不对联合办公持谨慎态度,甚至一些缺乏耐心的投资者会考虑直接‘断供’止损。资本对于安全感及回报急迫的要求加剧了品牌之间在价格方面继续深入‘切磋’。”

柏文喜也对蓝鲸房产分析道,价格战大大压缩了竞争区间,在联合办公还未发展成熟的现状下,这种竞争会加大集中度的提升,但对行业而言却未必是一件好事。

在行业发展不明朗,又遇资本退潮的环境下,联合办公企业陷入发展困境。经济寒冬下,对于陷入重重迷雾中的联合办公企业而言,路在何方?标准排名研究院院长谢良兵对蓝鲸房产分析说,决定联合办公企业长久生存或者说可持续发展的是增值服务,仅仅依靠“二房东”的租金是难以持久的。除了工位的出租,还可以进行设备销售、资源整合等增值服务,甚至可以向入驻企业进行股权投资。另外,目标客户也要进行改变,从目前主要服务于创业期的小微企业向大中型企业客户转变,增加对大客户的定制化服务等。

易居研究院研究中心总监严跃进则向蓝鲸房产指出,目前很多联合办公企业都和互联网有一定关联,这些成本相对低的、粉丝经济运作的企业,需要正视联合办公产业发展的周期和规律,才可以避免市场热度降温后被淘汰。

联合办公作为一个新兴行业,切中了租赁需求旺盛和低租金的办公需求,其以灵活的租赁方式、智能化应用、个性化服务以及丰富的社区活动体验,吸引着大批企业的进驻,但在经济下行之时,联合办公企业如何得以长效健康的发展,是企业不得不思考的问题。

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