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蓝鲸观察|远洋、绿城等房企加速布局养老地产,盈利难题待解

2018年,国家对房地产的调控持续收紧,在市场竞争度不断提升、利润率下滑的趋势中,不少房企开启多元化之路。其中,备受政策支持的养老地产成为房企眼中的“香饽饽“。据蓝鲸房产不完全统计,截止到2018年末,千亿房企中,已有28家企业布局康养产业。

在专家看来,房企之所以青睐养老地产,不外乎是考虑到养老地产前景广阔。根据全国老龄工作委员会预测,我国养老产业规模到2030年有望达到22万亿元。除此之外,近年来,国家对养老地产给予的政策支持也是逐年加大。

然而,2019年开年之时,易居中国执行总裁CEO丁祖昱却公开表示:“短期不看好养老地产”,这让外界一头雾水。事实上,房企进入养老地产一直面临着盈利难的困境,这主要是什么原因造成的?身陷“圈地质疑”的房企该如何发展养老地产。

2018年房企大力加码养老地产

近年来,随着养老市场空间不断被挖掘,企业加速养老市场布局。据蓝鲸房产不完全统计,在2018年克而瑞公布的千亿房企中,已有28家企业布局康养产业。

早在2010年,万科集团(SZ:000002,简称“万科”)在杭州、北京就已有多个项目进行了养老地产的相关尝试。同年,保利发展(SH:600048,下简称“保利”)也开始试水养老地产,并于2013年重新定义了养老产业在集团发展的战略地位,称未来10年要打造50个养老机构。2013年,远洋集团(HK:03377,简称“远洋”)创建了养老品牌“椿萱茂”。

而在多年的探索中,各家企业也形成了自己的产品线。如万科已建立起三条养老产业产品线:偏重于照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。

到了2018年,房企对养老地产的布局仍在加速。这一年,龙湖集团(HK:00960,简称“龙湖”)推出了自己的养老品牌“椿山万树”,据悉,其已在北京、上海、重庆、成都等一二线城市开始布局。招商蛇口(SZ:001979)与关联方招商局仁和人寿共同成立招商局仁和养老投资有限公司(下简称“仁和养老”),之后仁和养老将成为招商蛇口养老产业布局的重资产平台,而类似的案例还有很多。

对于传统房企加码养老地产行业的原因,高力国际相关研报指出,是由于房地产行业进入下行周期,房地产行业利润下滑,新的利润增长点成为房企能否获得战略性持续发展的关键。而通过养老产业附加值提升土地溢价和收益,是房企挺进养老市场的一大重要考量。

合硕机构首席分析师郭毅则从养老产业的未来给予了解读。“我国逐渐迈入老龄化社会已是毋庸置疑的事实,房企涉足养老地产这一“朝阳产业”,实际上为未来布局了一个无限大的市场。”她向蓝鲸房产表示。

据蓝鲸房产观察,对于已布局、即将布局养老产业的企业来说,强强联合成为行业发展首选。2018年7月10日,华润置地(HK:01109)与国家开发银行就养老业务合作在签订合作协议,双方将在居家社区养老设施、老年公寓、持续照料社区、老年养护院、康养小镇、养老人才实训基地、 老龄用品等领域开展合作。同时,龙湖椿山万树与成都中医药大学围绕康养产业发展签订战略合作协议,开启了龙湖养老业务在康养体系搭建上的创新合作探索。

此外,对于资金实力雄厚的企业来说,并购仍是其对外拓展壮大的手段之一。2018年9月27日,远洋与美国MeriStar集团签署协议,宣布将以增资方式持有后者旗下的养老运营商Meridian Senior Living约40%的股权。

养老地产盈利难题待解

值得注意的是,抢滩者虽然众多,但对于高投入、慢产出的养老地产而言,如何盈利是每个房企待解的难题。

蓝鲸房产了解到,目前养老地产共有四种商业模式:第一,出售模式,即以老年住宅为概念,出售房屋产权为主,区域级别配套并举;第二,租赁模式,房企不出售物业,而是持有并长期租赁,采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式;第三,会费模式,房企销售会员,为会员提供全方位、多层次的养老服务,通过收取会员费和服务费实现盈利;第四,出售和租赁相结合的模式,销售一部分老年住宅产品及出租剩余部分老年住宅产品和持有配套物业。

但截止到2018年末,上述四种养老地产的盈利模式始终未得到破解。于房企而言,养老地产由于尚处于试水阶段,规模较小,且尚未盈利,其盈亏并未并入房企的财务报表中。

不过,据蓝鲸房产了解到,即便早在2013年就创立了养老品牌“椿萱茂”,但直至2018年末仍未实现盈利。

远洋相关负责人对蓝鲸房产表示,截至目前,远洋养老已在全国十个重点城市布局30个项目,床位过万张。经过6年的发展,其养老板块发展规模上虽已初具雏形,但对于盈利情况,上述负责人则表示:“椿萱茂把养老产业投资测算模型定义为前5年亏损,后5-15年才是投资回报的峰值,随着老年人的入住率提高盈利也将持续增长。”该负责人进一步透露,除位于北京亦庄的椿萱茂·凯建之外,目前在营的椿萱茂项目还处于培育期。

2010年,绿城集团(HK:03900,简称“绿城”)推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”,这成为绿城“学院式养老”的初步探索。2011年,绿城还正式组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司,负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。截至2013年6月,绿城已在北京、上海、浙江等共15个城市和地区成立了29个校区,注册学员2000多人。但目前仍无法盈利。

为何房企做养老地产难以盈利?对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示:“对于养老地产来说,盈利难其实是有三点内容:第一、房地产领域实际上各类资金更偏好投资住宅,养老地产本身资金支持是不足的。第二、养老需求没有很好得以培育,尤其是很多养老项目只能针对部分高端客群,但这部分市场需求是有限的。第三、证券化等金融创新力度不够,这使得养老项目潜在的资金成本比较高。”

而从养老这个产业的发展而言,“养老地产的盈利难点在于:第一,土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利;第二,养老地产配套以及其附属设施的税费较重,政府应该在税费上给予部分或全部减免;第三、养老地产涉及的运营服务体系没有统一的标准和操作规范,包括医疗护理服务、老年教育、安全、法律咨询、健康饮食等相关产业服务内容和质量参差不齐。”同策咨询研究中心总监张宏伟对蓝鲸房产表示。

房企布局养老地产身陷“圈地”质疑

在盈利难背后,房企布局养老地产一直面临着“圈地卖房”的质疑。

2017年12月12日,北京市民政局、国土规划委和住建委联合召开新闻发布会,正式对外发布国内首个共有产权养老试点项目——恭和家园。然而,恭和家园建成验收后,由于作为医卫慈善用地却获房地产预售证,该项目被质疑在打着养老的旗号卖房。

此外,一直以养老项目自居的华银天鹅湖国际生态城,自2015年借助养老概念热实现快速售房之后,开始被曝出无证售房、售后包租、延期交房等问题,被多位业主讨伐。

就此,张宏伟对蓝鲸房产分析道:“从企业发展角度来讲,房企进军养老地产更多的是通过养老项目圈地。按照国际经验来讲,养老地产项目一般倾向于‘向小向精’发展,一般300亩纯养老地产项目已经够大,但从具体案例情况来看,养老地产目前已经成为开发企业进行‘圈地运动’的工具。”

“比如一个养老地产只需要300亩土地,而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多,那么剩余的700亩会做部分配套和住宅开发,这样才能在整体项目开发上实现盈利。”他举例道。

北京房地产协会秘书长陈志曾公开表示,由于养老地产项目定位不明,现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签,以不同形式卖房,并没有摆脱传统房地产开发的本质。

针对养老地产如今面临的困局,一位长期观察养老地产的业内人士对蓝鲸房产分析道,对于传统房企来说,要进军养老产业,打造真正的养老地产,首先要完成“地产人”到“养老服务人”的角色转变,争取在政府支持和企业运营双管齐下,将“养老地产”转变为“养老服务”,实现老人的“老有所养”以及让企业能回笼资金和利润增长。

值得注意的是,丁祖昱曾提出,养老产业是一个复合概念,涵盖养老地产、护理康复、医疗保健、养老金融等各方面的内容,而中国今天这些方面资源都不到位,更不用谈整合了,条件还远不成熟。

在政策利好、“老龄化”趋势愈发明显的背景下,房企进入养老地产是必然选择,但养老地产是一个投资大且回报周期较长的产品,并非所有企业都适合进入。此外,从根本上来看,养老既是一门生意,也是一项社会关怀产业,若没有些许理想主义情怀,仅靠商业里的算计,这门生意或难走远。

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