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蒙眼奔向“不幸福”
摘要

华夏幸福的主要矛盾就在于孔雀城卖不动了。

2018年春节之后,天气有转暖迹象,到了3月,黑色丝袜渐渐复出。

盼望着,盼望着,东风来了,春天的脚步近了。

去年3月的两会没给房地产指明什么方向,地产商们一向奉行No news is good news的政策,认为也许大概说不准能出现个销售小阳春什么的。

其实今天也才11号,就要说“去年”,在拖延中又过了一年,转眼都17了,有一种沧桑之感,俗话说这真是白驹过隙呀。

小阳春倒是没来,一条又一条负面开始砸向市场,一直砸到所有房地产商们的最软处——资金链断裂了。

华夏幸福的资金链断裂了。

在这之后的一年中,各大媒体开始了以“幸福”“不幸福”为关键词的造句,来来去去文采斐然。

也不知这篇在众篇中是个什么成色。所以说起名绝对是个艺术活,搞不好就会让小朋友们起外号,得慎重。

其实大概意思就是华夏幸福眼看着就要不幸福了,因为经营性现金流已经是负数了,还有一直神秘的应收账款又大幅度提升了,并且没有计提。

这场大规模的负面舆论运动就是因为华夏幸福在3月发布了2017年度财报:经营性现金流三年内第一次为负,应收账款同比2016年翻倍还没有计提和减值准备。孙宏斌都没这么大胆子。

这份财报的问题不止上面两处那么简单(研究研究可细聊),不然上交所不能轻易下发18问。上交所一掺和进来,事情就更加热闹了起来,好像华夏幸福下一刻就资不抵债了。

这就是事情的起因,细想起来,整个房地产市场被负面舆论高压控制,好像就是源于这份财报,这之后,打砸售楼处、腰斩降价、裁员潮,顷刻间让全中国的房地产市场都“资不抵债”了。

问题不出在2018年3月的这份财报上,只是2018年3月的这份财报将华夏幸福这十几年以来发展的积弊暴露了出来。

坏事一旦开始,就没那么容易结束。华夏幸福以更快速、更深刻的脚步迈进了泥淖中,无力自拔。

01

要是缺钱,身板就不直。

王老板刚起家时,也是亲力亲为跑银行跑政府,后来公司越做越大,他就成为了地产圈最神秘、最低调的富豪。

现在不仅不亲力亲为了,就连替他亲力亲为的小弟们都拽拽的,廊坊本地的银行统统不放在眼里。

当然廊坊本地的银行也看不上这群小弟,拽什么拽,有你倒霉的时候。

倒霉的时候很快就来了,就在2017年。

许久不亲力亲为的王老板,不得不亲力亲为的带着小弟们跑去了石家庄,面见农行省行领导。

估计领导们当时也不太看好华夏幸福未来的表现,没敢给开门。

就这样,王老板在成功之后的许多年,再一次感受到了这个世界的温度。不过他此刻顾不得可怕不可怕的感受,他必须要找到一位金主爸爸,并且让他开门。

王老板第一个就想到了整个地产圈的爸爸。

截止2018年6月30号,这位爸爸手握6万亿资产和1600亿经营性现金流,除了“有钱”之外,再想不出什么更恰当的词来形容这位爸爸了。

爸爸姓马,俗称地产圈马爸爸。时年64岁的马明哲老先生在最近几年特别热衷于投资房地产,就是因为当年收了碧桂园9.9%的股份,正赶上碧桂园大跃进,一年内销售额从1000亿激增至3000亿,平安因此翻倍获利。

王老板此去深圳,做好了打持久战的准备,带着小弟们在深圳整整住了一个多月,数次约见马老先生,老先生不负众望给他开了门,王老板终于如愿求来137亿的现金驰援。

代价也是巨大的,除了那个对苛刻的赌条约之外,更重要的是王老板失去了对华夏幸福的绝对控股权。

平安入股后,王文学的持股比例从62%降到了42%,董事席位也被平安瓜分2名,王老板在董事会失去了从前的绝对话语权。

这是2018年7月发生的事,距离事件爆发的3月刚刚过去4个月。但是事情的恶化远不止这4个月,在年报发布前2个月的2018年1月,华夏幸福就开始着手与旭辉、阳光城、东原商量针对孔雀城的合作备忘录。

很容易理解,被各大银行拒之门外的王老板,第一个想到的就是卖地,收回来的钱仍然不够时,他才去找马老先生卖身。

到了10月,王老板觉得钱还是不够用,又找到了万科。这中间,王老板的努力不仅仅在开流这一方面,同时也深刻而细致的节了一番流。

比如从去年8月份开始裁撤天津事业部、10月裁撤重庆事业部,一直到后来被寄予厚望的小镇事业部全员解散、京南集团全部被裁。

这一年来,王老板每个月都水逆,过得相当不容易。

02

我们只看到王老板在2018年的不容易,却没看到他在2017年3月开始,就已经不容易了。

起点自然是3月开始的涿州限购,这不是一个积极的信号,一旦环京启动限购,整个楼市面对的将是毁灭性的打击,因为环京90%以上的需求都来源于投资,投资客可经不起查验资质。

这不是最惨的,按照以往经验,环京的政策总有可操作的空间,作为环京的大地主,孔雀城集团有一定程度的话语权。

最惨的是紧随其后的4月,国家明确表示要建设雄安新区,将其放置于千年大计的地位处置,那时候我们想起了深圳,以为深圳的现在就是雄安的未来。

这么大的利好,作为在雄安有500平方公里土储的华夏幸福,其股价在千年大计落地后的第四天飙升至当年最高点44元,华夏幸福成了雄安概念股中最强劲的一支。

但是王老板冷静的意识到了这是个概念,也仅仅是个概念,不仅不能给华夏幸福带来实质性利益,甚至还有可能断送华夏幸福一直以来扩张的脚步。

所以在千年大计公布一天之后,华夏幸福赶紧发布公告表示,坚决服从党中央国务院的重大决定和河北省委省政府的统一部署。

这500平方公里的土地还能不能如期建设,当然是一个很重要的问题,可是更重要的是,经过雄安概念炒作后的京津冀已经今非昔比了,早已经跟“北京副中心”时代的环京不可同日而语了,这可是千年大计呀。

所以环京的限购只会越来越严,甚至没有哪怕那么任何一些些的操作空间。

以天安门为圆心向外辐射50公里的圆,已经是铁板一块。

雄安给环京带来的的后遗症也不仅限于此,伴随着政策的大力倾斜,则意味着监管越来越严,环京再也不可能回到从前的“灯下黑”。

孔雀城在2017年春节过后没多久,就注定失去了90%以上的购买力了。目前环京挥泪“断供”,孔雀城腰斩也卖不出去的惨状就不赘述了。

孔雀城的危机对王老板来说意味着供养产业园区和特色小镇发展的现金流断了。华夏幸福2017年年报显示,当年实现1522亿销售额,其中房地产业务是1200亿销售额,占比将近80%。在环京市场最疯狂的2016年,这一比例是83%。

销售额中的八成都出了问题,王老板才终于知道“现金流”对于一家企业来讲意味着什么。

据《财经》报道,对于地产板块,王文学除了亲自面试总裁级别人员之外,其余人事情况他一律不管也不看,甚至多年不参与地产板块经营工作。但是就在2017年底,王老板罕见参加孔雀城经营会议,并设定2018年销售目标为2000亿。

虽然还没公布年报,但是不用太动脑子大概也能知道2000亿目标是个白条。

从前王老板确实是不重视孔雀城集团的,在华夏幸福集团内部,员工把孔雀城称为大集团的乙方。这真是赤裸裸的视金钱如粪土的高尚情操。

王老板关心的是生物科技、新能源汽车、新材料、大健康,他其实应该是TMT行业的领军者,一不小心踏进了房地产领域,又是一个不小心连续多年位居房企销售排行榜前10。

对于孔雀城的不在意,全行业尽知。也是,要是当地政府缺盖房子的,大可以找万科、找碧桂园,华夏幸福对于当地政府来说,意味着招商、就业以及产业配套,政府要的是华夏幸福能够带动一个区域的发展。

03

带动区域发展的想法当然是好的,王老板本身也是这么盘算的,可是用什么带动发展,说来说去还是得靠钱。

一块连净地都算不上的土地在王老板眼中是香饽饽,他认为这样的土地才有开发价值,除了更有发挥空间之外,未来的溢价空间也更可观。

但是非净地的打造太耗成本,前期的规划设计、土地整理、基建设施、公建设施,这不仅得花大价钱,而且还得是华夏幸福出钱,这意味着前期要投入巨大成本。

而产业园区或是特色小镇的盈利模式皆是与政府结款,即华夏幸福年报中所说的“政府付费”模式。

一来一回,资金周转效率极低。

大把的钱被压在先期投入上,如果没有大把的现金流顶上,资金链断裂那不就是分分钟的事吗。

华夏幸福从做产业园开始一直是这样的经营套路,但是在2017年以前从未出过麻烦。

这家企业从2011年上市起,一共经历过2个周期,一个是2013年,再有一个就是2017年。

2013年那次的调控远未波及到京周边,即便有微调也存在可调整的空间,而2017年这次不同以往,京周边的限购手段来得甚至比一些一线城市更为残暴。

而更为可怕的是,华夏幸福进钱的口子被调控勒住了不说,王老板还在2017年大举外扩,这一年也被称之为华夏幸福模式异地复制的元年,更是其突破的关键年份,仅在这一年,华夏幸福就新签约园区将近70个。而在2015年,大概只有20个上下。

2015年时,华夏幸福销售额还只有700多亿,到了2016年,这个数字猛增至1200亿,一个近乎翻倍的销售额让王老板觉得产业新城有了大突破,却怎么不想想是2016年那样好的年份让孔雀城飞上了天,才让华夏幸福一夜做大。

所以从一开始,王老板的算盘可能就打错了,在中国做产业没那么容易。不知当年那个让他放弃住宅开发的高参看到现如今这样的窘境,又会如何支招?

王老板与别家老板不同,早早就为自己铺上后路,他想着有一天中国的住宅市场不行了,产业园还能续命。

却没想到产业园都是靠着住宅续命。

王老板与马爸爸的对赌协议写的很明确:华夏幸福承诺在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。不然华夏幸福就要对平安进行现金补偿。

还记得那个最辉煌的年份,2016年,华夏幸福的净利润不到65亿。

再等3个月,又到了华夏幸福发年报的时候,我们相信地产界马爸爸能够一眼看出其在2018年真正的净利润。

如果王老板这次赌输了,不代表他的思想不先进、行为不努力,只能说是,

形势比人强。

 

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